金盏社保中心(北京市朝阳区金盏乡社保所)

2023年07月25日 21:42

地铁一响，黄金万两。

前几天，地铁22号线河北段正式开工的消息，让燕郊楼市又小小的振奋了一把。朋友圈里不乏中介晒成交、晒涨价。

作为北京的“睡城”，燕郊现在发展的怎么样？哪些人在买燕郊？真实的市场情况又如何？

（燕郊涉及：燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站、齐新庄站5站；图片源于网络）

“涨价只是个别楼盘行为”

燕郊新房严格执行备案价

“22号线动工是燕郊楼市目前最大的噱头。”这是小萌君在实探过程中，燕郊销售人员说得最多的一句话。

燕郊各大楼盘均已加入M22号线信息

但其实，2014年底，地铁平谷线规划走向基本落定后，燕郊就已经吃到了一波地铁红利。此后叠加副中心及楼市快发展的利好，燕郊房价一路水涨船高，最高时突破4万（比当时北京五环的一些小区价格还高）。

小萌君的朋友，曾在2013年底已1万出头的价格在燕郊买了一套小两居，那会儿看着蹭蹭上涨的房价，时常和小萌君感叹：幸好买得早，不然买不起了。

不过，2017年燕郊限购靴子落地，3年社保封死炒房路，让燕郊房价近乎腰斩、成交低迷，最近两年才有所回暖，价格也一直稳定在2万元左右。

目前，燕郊在售新盘总量约20个，小萌君挑选了5个热门项目逐一探访，并未发现涨价情况，在售新房均严格执行备案价格销售。

售楼处也都有预警提示，严防违规销售

具体来看，御东瑞璟平层产品目前均价在2.55万/平，是目前燕郊最贵的新房项目；夏威夷·蓝湾在售的4栋高层产品均价约在2.3万/平上下；思菩兰路上的港中旅·海泉湾目前售价约在2.5万/平左右。

燕郊科学城的嘉都目前售价在2.1万/平，水榭花城价格最低约1.6万/平（另：本次只统计70年产权住宅项目），与开盘时价格基本相同。

在看盘的过程中，置业顾问提及，朋友圈所谓的涨价，只是个别楼盘行为。“例如中和府最近的确有涨价，平均每平涨了1000-2000元吧，但他们只开了一栋楼。”

“一个周末成交30套、账号直接打房款”

燕郊新房楼市加速去化

据安居客统计数据显示，6月燕郊新房均价在21090元/平，相比1月的22116元/平，每平还降了1026元。走势图也能看出，这半年来，燕郊房价走势并没有出现明显波动与上涨。

数据来源：安居客

近期虽然新房价格波动并不明显，但成交量却呈现较为明显的增长趋势。

早上九点半，小萌君抵达了夏威夷·蓝湾，尽管是工作日，现场已经坐了有两三组客户。“工作日一天基本上会接待7-8组客户，要是周末来，一层大厅更是坐满了人，来得晚就只能到二楼。”该项目置业顾问坦言。

夏威夷蓝湾上周六新开的部分楼栋已挂上售罄

就连看房期间也是业务不断，港中旅置业顾问小袁一边给小萌君介绍项目实体园区情况，一边处理着刚刚决定签约张先生的事宜。

“现在客户，一般当天看完房后就交钱了。也有的在考虑过后决定买房的，就直接让我们把收款账号给发过去给我们打钱，就不再折腾一趟了。”小袁如是说。

一街之隔的御东瑞璟，也是同样的场景，就连“不怎么畅销”的下跃产品也都是售罄状态，仅余两栋楼有平层产品在售，均价约2.55万/平。

“最近成交主要还是因为限购刚好三年了，许多外地人有资格买房了。”置业顾问道出了燕郊成交量上涨的真相。

而被各个售楼处作为重要宣传点的地铁22号线，也正在有条不稳的推进中。现场看，地铁站点周边建起了围挡，位置已经确定。不过经实测，M22号线燕郊首站燕郊镇站距离夏威夷蓝湾、御东瑞璟两个项目直线距离约2.5-3公里，并非售楼处介绍的1.8公里、1.5公里，这些，需要咱们买房人，多多留意。

围挡内即为燕郊镇站位置

“凌晨1点去北京签约、人才落户可操作”

二手房价格没升反降

新房市场价平量升，二手房市场也同样火热。

走进首尔甜城小区外的中介门店，小萌君就看见桌上摊着一份刚刚成交的签约合同（这样“不谨慎”的行为在北京很难见到）。

新房价格透明二手房一天成交

“今天截至现在，不到17点，已经成交23单了。“经纪人小苏一边开车，一边向小萌君展示了业务群内的成交状况。

与新房置业顾问热情招待不同，小苏在带看中略显得心不在焉，不过他也确实是忙的焦头烂额。

很久没休息了，上周凌晨1点接到客户的电话，说决定好了要买房。然后急急忙忙给房主打电话开车去北京凌晨3点签约。”这样的情况不止在小苏一个人身上发生，和小萌君一起看房的还有一对从北京来的小夫妇，他们的经纪人也经常凌晨赶去北京签约。

而对于文章开头，提到的燕郊知名小区首尔甜城·九里香缇小区，小苏则表示，“成交价不仅没涨反倒便宜了，比去年降了1000-2000元/平。”

并且这不是个例。

还有首尔甜城·林荫大道8层的一间85平两居报价在135万/套，与6月动工前相比，仅有几百元的浮动。相比2020年同期，每平房价似乎降了1026元。位于燕郊南城的天洋城4代等二手房小区成交价约在1.9万-2万元/平上下（部分二手房源因满二不满五，税费会高些），也是近一年来的低点。

数据来源：安居客

据了解，燕郊成交热其实从3月份就开始了，主要是因为落户政策开始有所放松。“您不是本地户口没关系，交些钱走人才引进落户，3个月就能办理下来。”多位售楼处工作人员如是说。

写在最后：

曾经燕郊的房价，堪比过山车。

如今M22号线动工，利好虽已兑现，但还有这三点要提醒您：

1、如果奔着地铁通勤去的，一定要实地走一走地铁到项目的距离

2、如果是投资需求，谨慎。一是租金回报率堪忧，二是目前燕郊没有支撑价格上升的产业机会，当心套牢。

3、买房要以可正式办理网签为准。所谓开放限购、人才引进落户，目前尚未官方文件印证。不要接受“草签，到期再正签”的建议，避免出现一房多卖、坐地涨价的问题。

您觉得燕郊现在值得入手么？欢迎留下您的观点~

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文章来源:乐居买房

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