为什么这几年房价暴涨(房价暴跌了吗？)

2022年对于楼市来说是不平凡的一年，甚至比2020年的新冠肺炎疫情更令人担忧。让'；对比：2020年2月至5月商品房销售面积累计增速分别为-39.9%、-26.3%、-19.3%和-12.3%，而2022年2-5月商品房销售面积累计增速分别为-9.3%。

然而，面对楼市销量的下滑，国家没有无动于衷，而是开始加大楼市调控力度。据不完全统计，上半年全国180个城市楼市调控累计次数超过500次，主要是为了增加楼市成交量。由于中国'；的政策城市政策"地方政府有更多的权力来调控房地产市场。只要不违背"买房不炒房"，监管基本可以允许。然而，

比如东莞最近出了《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》。楼市新政显示，自7月4日起，东莞住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、城南街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。其他地区限购政策暂停。以前东莞基本全市限购，现在部分限购，意图很明显。在这里，你不妨多了解一下。东莞'；s经济在全国还算不错，还帮扶了云南省昭通市的昭阳、鲁甸、巧家、镇雄、彝良、威信六个县区。。虽然这是国家的任务，但东莞开发区的经济必然会受到更多的关注。但这次取消那些地段不好的楼盘的限购，基本上是出于"城市扩张和人口增长"给城市带来经济增长。

其实楼市的根本问题已经存在了。它'；处理起来有点棘手。两拳难敌四手。希望通过楼市调控恢复销售，希望房价不跌，稳定土地市场。那么楼市的根本问题是什么？房地产行业多年的人士透露了三个原因：

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一是人才和经济被虹吸，导致了被虹吸的城市'；美国楼市被虹吸

在过去，如果你想变得富有，你需要先修路。当道路建成后，经济基本上可以翻一番。中国'；十多年来，美国的基础设施发展迅速，便捷的交通成为一些城市人口常年外流的正当理由比如郑州-济南高铁。在一些网友看来，高铁开通之日，就是济南吸纳郑州人才之时。这是什么意思？简单的道理就是水往低处流，人往高处走，最终会导致精英群体从大城市向小城市流动的局面。人口外流现象会加剧。人口增长率会下降。农村城市难以弥补人口流出的缺口，对楼市不利。一方面，经济需要人来发展，人口的流失意味着经济创造的总量会减少；另一方面，经济总量减少，楼市成交下降，形成恶性循环。

二线城市想挤进一线城市的行列，三线城市想挤进二线城市的行列，这是很现实的。从长期来看，人们发现房地产市场是经济增长的支柱，因此所有城市都在大力发展房地产市场。最后，楼市的消化需要大量的人口增长来支撑。二线城市影响不大。三线城市甚至可能被忽略。四五线城市基本不会出现。最后虹吸形成，你乐在其中。据智联招聘发布的《中国城市人才吸引力排名：2022》数据显示，2021年，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、苏州、南京、武汉、长沙位列人才吸引力前10名城市。人才吸引力强的城市以同样的人才吸引力吸引城市人口，人口流出的城市住房供给不变，导致库存增加，销售下降。，房子越来越难卖。

购房需求减少，购房信心下降

2019年至2021年，我国商品房销售面积保持17亿平方米以上的销售量，仍是棚改计划的最后阶段。随着旧住宅区改造计划的到来棚改拆迁前期的购房需求迟早会被消化。从2022年开始，恰好是棚改释放的购房需求消化的时期。同时，2020年8月，住房和城乡建设部应用"三条红线"第一次给房企。如今，

买房需求和信心都降低了。，可以直接从期房的销售数据中反映出来。2021年初至今，2月拍卖行销售面积同比增长113%，为五年来最大增幅，拍卖行销售面积达到五年来最高点，达到14061.8万平方米。然而，期房的销售只是昙花一现。年末从113%下降到0.7%。这种下降趋势在2022年仍未得到缓解。甚至还有持续下降的趋势，从2022年2月的-17.2%下降到4月的-31.4%。相反，现房销售同比保持正增长。到五月现房累计销售增速达到4%。明显的信号是，国内龙头房企出售的拍卖行大面积停工，媒体曝光的一些烂尾楼导致人们不愿意继续购买拍卖行。

土地市场坚挺，土价下降无果

根据诸葛找房数据研究中心发布的《2022年上半年房地产市场总结与展望|土地》数据，2021年上半年全国重点一二线城市楼面价为5589.31元/平方米，创历史新高。2022年上半年楼面价5512.96元/平方米，创历史新高。与2021年下半年相比，楼面价上涨23.55%。虽然部分城市的楼面价有所下降，但对于房价收入比来说还不够。众所周知土地的楼面价占房价的30%-40%。楼面价7000元/平方米的土地，房价至少要达到23000元/平方米，再加上税费、材料、人工等等。

综上所述库存增加、房价高企、信心不足是楼市销量下滑的关键问题。当然，从城市化率来看，房价下跌也是可以预见的事实，是房地产软着陆的必然过程。所以，不必过于担心楼市销量下滑。房子的最终功能简单来说就是居住。选择适合自己家庭的房子更重要。这也反映了当前楼市发展的目标群体其实是刚需改善的现实。

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