成都地铁6号线总投资(成都地铁6号线设计单位)

日期：2023年08月12日 21:04 浏览量：1

2月份，中铁建对外公布的2022年计划入市10个全新项目中，就有5个项目是樾系产品，包括新川樾、北湖揽樾、棠樾、双楠樾府和锦云樾府，均是“双限地”项目。

随着北湖板块的北湖揽樾及科学城板块的祥云樾府相继取证，今年中铁建樾系产品正全面突围新房住宅市场。近日，位于新川板块的中国铁建新川樾，首批次住宅也已取证入市，即将于5月28日-29日开启刚需及普通资格购房者的购房登记。

从北湖揽樾、祥云樾府两大“樾”系项目来看，产品主要以小高层和洋房产品为主，户型建面则在97-154㎡（不含底跃）之间，整体定位更偏向于首次置业及首改型购房者。而从中铁建新川樾刚刚取证的房源来看，其在已经“高端改善”遍地的新川，似乎也找到了“精准”的差异化。

中国铁建新川樾

项目位置：高新区新裕路与新裕南二路交汇处

总占地：105亩（南地块72亩，北地块33亩）

容积率：2.5

绿化率：35%

总户数：1458户

总楼栋：22栋

本批次推售情况

楼栋数：北地块1-6#楼

房源数：576套

户型面积：51-121㎡

预售单价：23404-24204元/㎡

总层高：16F

梯户比：2T6户

交付情况：带装修

预计交房时间：2024年12月

区域“高端改善”竞争激烈

配套还在加速补齐

中国铁建新川樾所在的新川板块，成为了高新区最新崛起的改善置业区域。

图源：投资云地图

一方面，源于近几年高新区的土地出让主要集中在新川，引发了天恒、中铁建、中海、龙湖等实力企业争相入驻。另一方面，是基于新川科技园的高能级产业规划，促进区域土地热度居高不下，进而导致高地价下的低密地块，不得不走高改路线。

目前区域内在售的新房项目，大多户型起步面积集中在130㎡以上，住宅均价也在3万元/㎡左右，总价门槛已近500万元/套。所以，从区域新房住宅开发来看，已经形成了高端改善居住区的趋势。

区域部分新房项目分布

而从整个板块的生活配套来看，现在距离高端居住区显然还有一定距离。不过，好在规划都有，各项配套也在快速落地过程中。短期看来可能缺点“人气”，未来仍有较高期待值。

聚焦于中国铁建新川樾周边，项目南侧紧邻新程大道，周边还有较多待开发宗地，以东区域将打造为天府软件园二期（规划），西侧则有较多在建的住宅项目。交通及生态配套呈现度较高，但教育和商业配套有待完善，周边的生活氛围尚未成熟。

交通配套上，项目公共交通出行可依靠西侧1公里左右的地铁6号线，自驾出行可选择梓州大道和成仁快速路。周边社区道路虽还未完全打通，但已基本建成，预计后期交通通达度不是问题。

在生态资源上，项目与新川公园距离约1.5公里，距离“新川环城公园”的南侧带状绿地约500米，南地块西侧紧邻市政公园。目前带状绿地和市政公园都已经打造完毕，新川公园东区也已全面开放，沿公园内部水系正在打围，进行升级改造。

周边已呈现的部分配套

目前项目周边两公里内，暂无已投用的学校和商业综合体。不过，预计待项目2024年交房，教育及商业氛围会有所改观。

其中，在教育配套上，今年九月新川板块即将新增5所中小学校投入使用。项目距离即将投用的新川第四幼儿园、四组团三幼和四组团二小距离约2-3公里，此外，在项目西侧一街之隔也规划了新川五组团一幼。

在商业配套上，项目西侧规划了5号邻里中心，龙灯山TOD周边已规划了约500亩商业用地，更大体量的商业配套还有待时日。

北地块全部房源已取证

90㎡套三户型实用性强

中国铁建新川樾于去年9月由中铁建以楼面地价13900元/㎡并建设计容比例66%的销售型人才公寓竞得，作为“双限地”项目，限定了清水均价最高2.1万元/㎡，且90㎡及以下户型占比不低于30%。

项目总占地约105亩，分为南、北两个地块打造。北地块为纯塔楼高层，品质偏刚需；南地块则包括塔楼高层及板式洋房，品质偏首改。

整体平面效果图

其中，南地块占地面积更大，达72亩，在产品规划上有了更大的空间。整个地块共规划了16栋楼，1-5#楼为1T2户的板式洋房，7F-8F，仅布局了143㎡的四室两厅两卫户型，其余楼栋均为17F小高层。

南地块总平图

6-10#楼为2T4户的小高层，位于地块西侧临路，布局了123-137㎡户型；11、12及16#楼为2T3户的小高层，布局了117-143㎡户型，围合式布局形成小中庭，将打造业主社交空间和儿童活动区。另外，整个地块东北角还有一处运动场地，供居民健身休闲。

项目首批次预售房源则均位于北地块。户型建面约51-120㎡（51㎡户型布局部分楼栋1楼，仅6套），预售单价约23404-24204元/㎡，总价约121-292万元/套。

北地块占地面积约33亩，规划6栋2T6户的塔式小高楼，共16F。楼栋呈围合式布局，形成了面积约7000㎡的中庭。中庭布局阳光草坪，外围为环形跑道，西北角布局儿童游乐区。主要户型为90㎡的三室两厅一卫和120㎡的三室两厅双卫，其中90㎡为主力户型。

北地块总平图

可以看出，无论是楼栋梯户舒适度，还是产品户型面积，北地块的“刚需”属性都较为明显。不过，值得一提的是，基于容积率限制，楼栋楼层并不高。此外，围合式布局形成的中庭，不仅保障了视野，也将保障了公共休闲空间，让项目的公共绿化空间成为一大亮点。

根据小全全实地踩盘来看，目前项目南地块的高层住宅已经“冒头”，而本批次推售的北地块建设进度则更快一些，已经修建至10F左右。

北地块现状

接下来，我们再来看本批次取证入市的户型。建面约90㎡及122㎡两个面积段，共设计了4个户型。所有户型的客厅观景阳台都做了封窗处理，室内设计更偏功能性，尤其是90㎡套三双卫，室内尺度感有所欠缺。

A1户型（90㎡三室两厅一卫）

该户型是几个户型中房源数量最多的，共约288套。传统竖厅布局，动静分区明确。双阳台设计，生活便捷。但入户无玄关，客厅开间仅3.4米，卧室仅主卧开间3.1米，其他卧室开间都不足2.7米，室内采光受限。同时，卫生间布局让卧室均无私密性。

A2户型（90㎡三室两厅一卫）

该户型位于1-6#楼的内侧，正对中庭，景观视野较好，受到的噪音和扬尘干扰也相对较小。

竖厅布局，独立入户玄关设计，可保障私密性，且可用作鞋柜等收纳空间提高实用性。整个户型动线较短，双阳台设计，三段式卫生间实现干湿分离。但室内未实现动静分区，且除主卧外，其他两个房间开间均不到2.6米，尤其是书房的窗户设计，让室内采光有限。

A3户型（90㎡三室两厅一卫）

该户型位于所有楼栋临路一侧，与A2户型相对。两个户型的空间布局也基本一致，但是在入户区域，该户型没有了独立玄关。

A4户型（122㎡三室两厅两卫）

该户型是本批次面积最大的户型，竖厅布局，动静分区明确。从室内空间来看，无论是餐客厅、阳台，还是主卧、次卧，尺度都明显提升。尤其是面宽近7.5米的观景阳台及超25㎡的主卧，舒适度强。但小次卧开间仅2.4米，采光受限。

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由于中铁建新川樾是配建人才公寓项目，故其房源（包括后续将入市的房源）将优先面向人才销售，且人才还可以享受一定程度的购房优惠。目前，项目首批次住宅完成了人才登记，将于5月25日开启人才选房。待人才选房完成后，才启动刚需及普通购房者的网络登记。

目前，中铁建新川樾的成品住宅均价在2.34-2.42万元/㎡，综合产品力，项目对于人才或刚需及普通购房者，性价比又如何呢？

首先从周边人才公寓项目来看。新川板块的人才公寓项目并不少，比如刚刚售罄的新悦府一期，户型面积61-198㎡，住宅均价2.4万元/㎡（带装修），与中铁建新川樾差距不大；项目西侧紧邻的高投新川40亩宗地，也是人才公寓用地，清水限价和中铁建新川樾一样；去年同期拿地的地块项目天恒瑞云府，打造了85-265㎡（含底跃）的高层和小高层产品，清水限价17580元/㎡，成品住宅均价将在2万元/㎡左右。相比之下，人才公寓项目天恒瑞云府价格优势更加明显。

不过，对于刚需及普通购房者来说，在3万元/㎡左右高改项目遍地的新川价格优势就非常明显了。

且从土地端口来看，去年新川板块共出让了5宗涉宅用地，无一例外都是双限地，土地的清水限价在17580-23000元/㎡。但从今年该片区土地成交来看，土地清水限价达到了2.8万元/㎡ ,这也预示着去年成交的双限地项目，或将成为刚需及首改客群入住新川不可错过的机会。

所以，对比之下，这个项目或许不是人才的最优选，但无疑是刚需及普通购房者置业新川的好机会。虽然项目将优先满足人才的购房需求，但考虑到较大的体量，刚需及普通购房者的上车机会也并不少。