首创置业私有化退市背后：净利腰斩与前景之忧

文：胡嘉琦朱耘

ID：BMR2004

首创置业私有化退市！

2021年7月9日，首创置业（2868.HK）发布公告，向港交所申请自愿撤销H股于港交所的上市地位。

公告显示，北京首创城市发展集团有限公司、首创置业发布联合公告，宣布将要约人首创城市发展及首创置业合并。合并后，首创置业将为首创集团全资拥有。

实际上，首创置业私有化早有端倪。

7月8日，首创置业、首创钜大（1329.HK）自2021年7月8日上午9时在联交所主板短暂停牌。

首创置业发布公告，该公司的股份和债券将于2021年7月8日上午九时正起在香港联合交易所有限公司主板短暂停牌，以待根据香港公司收购及合并守则刊发构成本公司内幕消息的公告。

首创置业私有化的原因是什么？对公司有哪些影响，在2020年利润腰斩的背景下，首创置业又将何去何从？

7月9日，北京首创集团、首创置业发布联合公告，宣布将要约人首创城市发展及首创置业合并。合并后，首创置业将根据中国公司法及其他适用中国法律被要约人吸收合并。

据公告，在前提条件及所有生效条件达成后，首创置业将根据上市规则第6.15(2)条向联交所申请自愿撤销H股于联交所的上市地位。

根据合并协议，待前提条件及条件达成(或获豁免，如适用)后，要约人将支付的注销价金额如下：向H股股东以现金支付每股H股2.80港元;向非H股外资股股东(于本联合公告日期，即中国物产和亿华，分别被推定为要约人的一致行动方)以现金支付每股非H股外资股人民币2.334080元(按汇率计算，相当于每股H股的注销价);及向内资股股东(即首创集团，为要约人的母公司)支付每股内资股人民币2.334080元。每股H股注销价较于最后交易日于联交所收市价每股H股1.72港元溢价约62.79%。

要约人须以现金支付以注销H股股东持有的H股及非H股外资股股东持有的非H股外资股的注销价总金额为约42.87亿港元及人民币8.36亿元。

合并完成后，要约人将承接首创置业的全部资产、负债、权益、业务、人员、合约以及一切其他权利及义务，而首创置业最终将在完成适用的工商注销登记手续后注销登记。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，首创置业目前颓势明显，后市不乐观，加上国有资本又有退出地产开发的趋势，在这种情况下保持上市公司地位是为持续融资。如果市场对公司前景不看好或者公司对行业前景失去信心，则在资本市场的后续融资就会比较困难，同时又要承担维持业绩的压力与维护上市地位的成本，还不如将公司摘牌和私有化，这样更有利于一些短期内很难出业绩但是却有利于公司长期发展的目标的实施。

另外，柏文喜认为，即使退市，首创置业作为北京市重要的地方国企，仍然会具备诸多融资便利，未必就会影响首创置业有关业务的顺利开展。

实际上，首创置业私有化更多的是出于无奈。

据了解，首创置业目前业务涵盖住宅、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发四大核心板块及高科技产业地产、文创产业、长租业务三大创新板块。

多元的业务结构下，首创置业的商业占有举足轻重的位置。然而，近年来，首创置业商业地产表现不尽如人意。从旗下商业地产平台首创钜大的业务表现可以窥见，近年来商业地产为集团带来的贡献出现减弱的情况。

据了解，首创钜大主要聚焦奥特莱斯综合商业项目的运营，2020年营收同比下跌45.08%至10.24亿元，归母净利润为-3.2亿元。事实上，近年来，首创钜大一直处于亏损的状态，公司2018年、2019年分别亏损1.98亿元、2.24亿元。

在柏文喜看来，奥特莱斯属于自持商用物业的经营性业务，以前主要作为拿地的IP，以争取有利的拿地条件，同时作为经营性业务来定位。但是长期以来奥特莱斯业绩不理想而对首创置业造成较大压力。

早在2021年3月，首创置业就曾公布重组意向。

2021年3月29日，首创置业及其全资附属公司聚源信诚（天津）投资管理有限公司（简称"聚源信诚"）与首创集团，（为首创置业之控股股东）订立意向书，内容主要涉及首创置业向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务，包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大及首创置业集团其他奥特莱斯项目。

奥特莱斯业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务，而首创钜大在首创集团的直接管理下，将继续专注于综合奥特莱斯物业项目。

柏文喜分析，甩掉奥特莱斯这个业绩包袱，应该是首创置业此次剥离奥特莱斯的主要考虑。而如果要启动首创置业私有化的话，应该暂时不会剥离奥特莱斯，因为首创置业受奥特莱斯拖累的较差业绩有利于打压股价，有利于首创置业以较低的成本实现私有化，如果剥离奥特莱斯就会导致首创置业股价上扬，自然会推高首创置业的私有化代价。而在首创置业私有化的背后，现在来看更多是公司净利润出现腰斩的不得已之举。

首创置业2020年财报显示，集团多个财务指标出现下滑：首创置业完成销售额708.6亿元，同比下滑12.3%；实现全年营业收入708.6亿元，仅同比上涨2.2%。2020年公司实现净利润12.7亿元，同比下滑50.5%；同时归母净利润同比下滑53.8%，降至9.8亿元。

对此，柏文喜认为，首创置业出现多个财务指标下滑的原因主要是公司的战略布局未能契合此轮行业周期，从而失去了行业红利，具体表现为以重仓京津冀为核心的土储结构和域外以部分二线城市为主的投资布局未能搭上此次行业周期的快车、较大的商业与自持比例导致经营压力较大，同时遭遇疫情冲击和在重仓的京津冀地区的土储近期缺少积极补仓等。

柏文喜建议，如果要改善经营难题，除了从经营管理层面改善与提高之外，首创置业可能还需要从战略层面上加以调整，比如在巩固京津冀区域的同时，加大对长三角和大湾区的布局，调整和优化、降低自持商业物业的比例等。

在业务调整方面，柏文喜建议，尤其要对涉及自持物业的产业地产、文创产业、长租业务、奥特莱斯综合体、城市综合体等业务板块进行优化调整，以现金流优化和流动性提升为核心，以经营业绩为目标来进行重新判断取舍与布局调整。唯有如此，才能迅速改善自身的财务表现。对于首创置业、首创钜大的重组情况，《商学院》将持续关注。

（编辑：朱耘，校对：李英卓）

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