0首付购车信用卡方式(0首付购车信用卡方式是什么)

2023年06月16日 11:39

零首付买新房要上车吗？不花钱甚至还倒找钱买二手房靠谱吗？

先卖个关子。您觉得这是套路还是确有其事呢？

今年以来，地产颓势尽显，各地出台一系列救市措施依然难挽下行。以前不可一世，颐指气使的开发商不得不对买房者俯首帖耳，言听计从。大家拿到了久违的计价权，谈不拢就搁置，反观开发商投入了大量的营销费用还是卖不动，从前宾客盈门，车如流水马如龙，如今庭前冷落车马稀，一个楼盘，一个置业顾问一天接不到一两个客户。

其实零首付在很多库存压力极大的三四线城市已经屡见不鲜了，奈何当地市场实在如一潭死水，并没有激起任何波澜。而在一二线城市，零首付是一些中小开发商招徕客户的手段。

“零首付”的出现多是房地产市场不景气的时候，开发商既想卖掉房子，又不想降价而想出的一个变通政策。实际上，所谓的“零首付”并不是购房者真正的一分钱也不用花就可能通过按揭购得房屋。通常各开发商宣传的“零首付”形式多样，主要包括以下几种模式：

　　1、开发商垫资，限期还清。即开发商允许购房者在一定期限内缓交首付款，以北京亦庄的楼盘一套236万元的“零首付”房屋为例，其采用的方式系购房者需先行支付30万元的定金，后此定金直接折抵房款，开发商为购房者垫付106万元首付，购房者在当年9月底和12月底分两次结清即可，没有利息，如果没有结清就会计算利息。此种情形，还包括开发商找关联公司垫资，或者联合银行以办理信用卡分期还款的形式刷卡支付首付。

采用此种形式的购房者，多应对自己的经济实力有正确的评价。因为延缓的首付款期限并不会特别长，通常一年左右的时间，而购房者需在此期间内筹足钱款，及时偿还。

2、抬高房价，从银行多贷款。此种方式最为典型的例子，即早先被网络曝光的深圳市漾日湾畔小区楼盘零首付运作方式，靠的是开发商与银行联合造假，抬高房屋的评估价格，从而将首付款“虚化”，比如一套房子实际总价是152万元，按照当时的个人房屋贷款规定可以从银行贷款八成，即121.6万元。事实上开发商将房产总价抬高到190万元，并且伪造了38万元首付款收据，顺利帮购房者从银行贷出了房屋总价的全部款项152万元。

　　通常采用此种方式的购房者需与开发商签订阴阳两份购房合同，其中一份房款价格较高的合同系用向银行办理贷款，另一份房款价格较低的合同实则为双方之间约定真实购房价格的合同。

　　3、抵押旧房，按揭购新房。即以购房者现有的住房作抵押，贷出的钱款用来支付新购房屋的首付款。此种模式曾在上海出现过，但其常对旧房屋和所购新房屋的价格有着较为严格的要求，通常旧房屋的价格需为所购新房屋价格的二倍左右，银行方能办理此种抵押贷款。

　　除上述三种较为典型的“零首付”，还有一些例如开发商开具虚假首付款证明材料向银行办理贷款，以及二次抵押等非常规做法。

　“零首付”本身系开发商确定购房者的一种付款方式，其并不影响开发商与购房者之间签订的房屋买卖合同的效力，但在实际履行中存在着一些违规操作的情形，故存在着较大的法律风险。

　　1、相关规定。1998年中国人民银行《个人住房贷款管理办法》中明确指出：“借款人须同时具备以下条件：无住房补帖的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;有住房补帖的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。”2001年的《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中第二条又明确：强化个人住房贷款管理，严禁发放”零首付”个人住房贷款。虽然目前根据央行的新贷款政策，各银行可以将首付款比例降低到20%，但从银行的运作上还不允许出现零首付贷款的情况。因此，“零首付”常会违反上述相关规定，给房屋买卖合同的履行带来相应的障碍。此外，《合同法》亦规定“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”情形的可视为无效合同，故如果存在开发商虚开购房款证明的情况,银行有可能会解除购房者与银行的贷款合同,并追究购房者和开发商的违约责任。

　　2、逾期付款的违约责任。因为“零首付”的实质只是延期给付首付款，而不是真正意义上的不用给付首付款，所以选择开发商垫资的购房者，需对自身的还款能力有正确的评估。因为“零首付”常伴有较高的定金、利息及短期内较高数额的还款约定，而一旦购房者无法如期给付相应钱款的话，则会面临着相应的违约责任，不但会损失已支付的定金，而且还有可能被开发商通过诉讼的方法主张高额的违约金。此外，因不能如期还贷给银行，还会面临个人信用评估降低的风险。

　　3、合同履行的风险。通过“零首付“的一些典型作法可知，其中存在着大量违规操作的情况，而这些情况是不可能明确地约定在购房者与开发商之间签订的房屋买卖合同中的。这样一来，就造成很大程度上的履约不确定性，对于购房者与开发商之间以口头形式约定的内容，法律很难保障购房者的相关权益。另对于购房者与开发商之间签订的“阴阳合同”亦会给购房者带来很大的不确定因素，开发商也常会因此选择更多有利于自己的解释，从而损害购房者的权益。

　 对于零首付买新房的建议：

　　1、正确评估自身经济实力。“零首付”购房仅仅是对那些“暂时”存在资金困难，同时又收入稳定，具备较高还贷能力的购房者有用。离开了这些限定条件，它的风险性就大大增加，毕竟这种由“零首付”带来的轻松只是暂时的，一旦购房之后，购房者既要还正常的银行贷款，还要还“首付款”，其经济压力可想而知。

　　2、避免违规操作。如选择“零首付”，亦应在操作过程中尽量避免一些违法、违规的情形，要有正确的法律意识，对所选择的付款模式要充分地从法律角度予以考虑。比如可尽量选择以分期、延期给付首付款的方式，而不要选择“阴阳合同”或虚开首付款证明骗贷的方式。因为后者一旦产生法律纠纷，购房者面对的不仅是钱款给付的风险，更有可能是合同是否履行，甚至是否需承担相关责任的风险。

　　3、选择成熟的交易方式。对于那些法律经验不足的购房者，建议谨慎选择类似“零首付”这种非常规的交易方式，尽量不要选择自己所不熟悉的交易方式，可选择市场上较为成熟的通常性做法，这样可以把购房风险降到最小。切记不要有贪图便宜的心理，没有一种模式会让开发商把自己的利益真心让出来，或是由其替购房者承担相关风险。相反，开发商相对于购房者而言，无论在经济实力上还是诉讼能力上都占有优势，所以一旦纠纷出现或是到法院诉讼，购房者常处于弱势地位。

而在二手房领域，买一套房子也会出现低首付、零首付甚至倒拿钱的情况。这就出现了很多中介惯用的高评高贷的办法。

详细点就是银行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多的款变相降低首付，里面涉及阴阳合同、拉高评估价，卖家配合控款，关键是卖房的业主同意并且银行评估价有浮动空间。

举例子：

A买入总价100万的房子，以100万价格签订买卖合同，正常的话首付30%即30万，向银行按揭贷款70万。

高评高贷是如何操作的：

A买入总价100万的房子，以150万价格签订买卖合同（阳合同），但实际成交价还是100万（阴合同），然后以150万阳合同的价格申请银行按揭贷款，并向评估公司做好拉高评估价工作，顺利的话银行会批示150*70%=105万贷款金额，所以这单交易你的首付为：100万-105万=﹣5万，你不仅一分钱首付没出，还到手五万，这五万可以去支付你的过户税费以及中间产生的各种服务费、手续费等。

按照首套首贷首付30%的政策，从买家视角出发一般的流程是这样的：签订买卖合同给付定金、买家申请银行按揭贷款、银行同意贷款并出示“批贷函”、去过户并给首付30%（减去定金）、过户完毕。

这里面最关键的就是银行按揭贷款。

收入证明和银行流水都有很大的操作空间，剩下的就是银行评估价格。

其次，如何拉高银行评估价格呢？

银行指定的评估公司对于某个区域、某个楼盘都有自己的上下浮动的评估价格体系，只要买家提出自己的想法和意愿并且给出实际的行动（加钱），就可以在不突破上限的前提下给予更高的评估价格。

还有一种情况，这个要特别注意。就是一些中介为了把不好卖的房子成交，故意设计出一种零首付的方案。

这类有硬伤的房子可以称之为“损盘”，这样的损盘售价表面看比市场价低，其实只是卖出了自己的真实价格，因为有硬伤。

例如：

1、凶宅

2、装修极差

3、楼梯房顶楼不带天台

4、楼梯房一楼不带花园

5、北向/格局差/不方正

6、有民间诉讼/被查封

所以各位购房者需要搽亮眼睛，不要被眼前的零首付或者倒找钱而蛊惑，这类房子你买来后在未来要出售，大概率还是会很难出手。

最可怕的是：如果你双眼只盯着低首付去看房，轻则买到损盘重则买到坑盘，那就得不偿失了。

高评高贷可能存在的风险：

存在违约，涉嫌贷款诈骗犯罪等问题

1、如果高评高贷没通过,首付不够又借不到的话,将要面临解除合同和承担违约责任的风险。这时不要再想找中介或担保公司,他们一般都是口头承诺,贷不下来都会推给银行,而违约责任将会由你承担；

2、贷款过程中,由于房价上升等因素,卖方会主动到银行举报你,尤其是等待放款的过程中,这时银行不放贷,购房者将面临全额付款,若不行将会面临高额违约金的赔偿；

3、即便是你通过了，在后期银行自查的过程中极有可能被发现，并收回贷款，另外你极有可能被例入银行黑名单，再想贷款基本就不可能了；

4、高评高贷属于诈骗罪，若不能按时还款，银行极有可能会追究其刑事责任。

高评高贷在过去还是比较常见的，一般在交易的过程当中，需要承担更高的税费、中介费用等，另外必须需要与卖方协商，并需要争取卖方同意，这个很关键。曾经广州法院审判过一例，没有征得卖方同意做高贷，被判买卖合同无效，还赔付违约金（定金）的案例。

综上所述，如此的零首付买房也好，高评高贷也罢，不出事则已，一旦出现纠纷，买房者极难维护自己的权益。建议大家不要为这些噱头蒙蔽了双眼，现在的市场行情是能真正淘到好宝贝的时候，千万不要因小失大，一叶障目不见泰山。

0首付购车信用卡方式(0首付购车信用卡方式是什么)

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