在“金融16条”出台一周后，国有银行打响了支持房企融资的“第一枪”！

近日，工商银行、建设银行、邮储银行发布消息，分别与多家房企签约提供意向性融资支持。而在此前一天，农业银行、中国银行、交通银行等多家国有银行均分别宣布，将向多家房企提供相关融资服务。

在本期的《湾区楼市焦点》中，广东广播电视台主持人淼钧，特约主持、掌楼牛市创始人村长，就国有银行支持房企融资等相关楼市利好热点展开详细讨论，并对大湾区楼市发展做出相关解读。

精彩不容错过，一起来回顾本期的节目内容吧！

01

首付分期重现 金融端利好增多

节目开头，村长按往常惯例向直播间的观众分享他本周的看房行程。

这个星期，村长看房的数量不多，仅一个。它就是位于南沙区金洲蕉门板块的新盘，保利·时光印象。

这个盘有两个特别之处，一是产品为建面约68-115㎡三至四房，最小户型建面约68㎡可以做到三房！再大点的户型85㎡三房两卫，做到了四开间朝南，户型方面可以说在刚需市场上是数一数二。

二是价格，目前吹风价三房总价最低130万，算下来单价不到2万，比附近二手房还要便宜，相当于倒挂。在付款上项目也有很大的诚意，首期7万起，首付部分最长可以做两年延期，以及收楼之后才还月供。

可以说保利时光印象是真的给足置业者时间凑齐首付，先上车后补票，很利好预算有限的刚需群体。

对此，主持人淼钧表示在今年以来，做首付分期或者延后还贷的楼盘多了许多。而这类型的活动对购房者有多少实际利好呢？会不会单单只是噱头？

村长坦言其实现在购房者所入市会有顾忌的原因，除了大家经常讨论的对市场没有信心，对未来房价预期看差之外，很重要的一点就是，购房者收入，或者收入预期也都降低了。

所以，楼盘付款方式的优化，主要就是针对这方面做的文章。譬如对于手头现金紧张，但又很想上车，或者目前工作有变动，家庭收入预期不稳定的购房者来讲，首付和月供延后一年甚至两年给，就可以有更多时间去缓解资金压力。

村长表示这是很现实的问题，如果置业者首付差个十万八万，起码不需要急着和父母、朋友借钱，用信用卡套现，自己有两年时间可以存钱解决。

另外，还有一种情况，就是卖一买一的置换群体。众所周知，现在二手房很难卖出，除非打骨折，否则挂个半年一年才卖得出的情况是很常见的。而这个时候，买家就会因为手头旧房子卖不出去，导致新房首付资金有缺口，没办法置换。首付延期给，就可以顺利解决这个问题。

先上车，不够的钱，卖套旧房子再填补空缺。所以，首付分期和延后还贷对部分购房者来讲，是有实际意义的。

但村长也在此温馨提醒大家，在和楼盘签约的时候，一定要看清楚付款方式的条文。譬如，没办法在期限内还完钱的，会不会有罚息，会不会取消购房合同等等。

紧接着再来关注下和楼市息息相关的贷款利率。

本周一，央行公布2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR），显示1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，和上个月一样，保持不变。

但是随着近期信贷政策、金融层面利好增加，广州方面房贷利率又微降了一些。

村长表示目前广州银行房贷利率，基本上是首套4.3%，二套4.9%。而在前一两个月，由于当时不同银行之间利率差异较大，能够做到最低利率4.3%、4.9%的银行只有两三家，但是现在基本上所有银行都可实现。

另外，放款时间也是越来越快，基本控制在一个月内，速度比较快的农业、邮政、民生银行甚至可以在一周内搞定。

流水审核要求、关系证明等要求，也是不断放松。包括前段时间，很多业主都关注的提前还款，过去银行一般会收几个月的违约金，现在有些银行减免了这部分罚款。

而最重要的一个利好就是最近广佛个别银行，对144㎡以上豪宅，可以按照普通商品房申请贷款，松动主要集中在无房有贷款记录、有房无贷款记录这两类情况，首付从七成降至四成、五成。

基于此村长表示改善类和豪宅买家在签约之前，不妨问多几家银行的贷款要求，说不定会有惊喜。

目前，2022年四季度已经正式进入下半场，广州楼市最新“战况”又是如何的呢？

村长表示11月成绩较为一般，新房成交量只有1600几套，不到上个月的1/3。尽管网签有滞后性，下半月网签量通常高过上半月。但是根据目前情况，要重现去年年末翘尾走势比较难。

不过，他坦言虽然成交量下滑了，但是房价一如既往是拉升的。截至11月中，广州新房网签均价为3.7万/㎡，较去年同期上涨大概4500元/㎡，涨幅达约14%。

而从房价涨幅角度看，海珠区是最大的，新房网签均价录得8.8万/㎡，已经超越天河，并且比去年同期上涨将近2万/㎡，涨幅高达28%。出现这种情况的原因，则是因为今年海珠区冒出不少10万+的豪宅，一下子将区域均价拉高。

涨幅第二名的是番禺区，同比涨幅14%，主要也是因为有高价热销项目的拉升。

涨幅排第三的是黄埔区，目前成交均价为4.1万/㎡，较去年上涨12%。不过，相对海珠番禺区的一枝独秀，黄埔市场是多盘势力均衡，价格涨幅主要是来自万科城市之光、越秀星汇城TOD、富颐华庭、合生中央城等项目。

紧接着，主持人淼钧和村长就“南沙人才卡”相关话题展开讨论。

根据外围区的价格数据，从化、增城和花都都有回调，南沙稍好一些，房价基本算是平稳。而最近，南沙方面疑似继续优化购房政策：对总部型企业员工，可不限名额办理“南沙人才卡”，而“南沙人才卡”持有人可享受区人才购房政策。

那么，这个新政利好群体有哪些呢？具体哪些人可以拿到这种新的“南沙人才卡”？

村长表示其实可以简单理解为：当公司被南沙政府认定为企业型总部，它的员工就有机会获得南沙的购房名额。而据粗略统计，目前被南沙官方认定的总部型企只有六七十家，譬如有中铁隧道局、南方电网、唯品会等等。

另外，申请人在满足“总部型企业”员工的前提下，还要达到“南沙人才卡”的申领条件。

南沙人才卡根据不同的人才类型分为A卡和B卡，以其中一种B卡的骨干人才为例，要求申请人在认定的总部型企业中任职高管，同时，2021年度纳税工资薪金收入要在30万以上，年龄低于45岁。即可以理解为“年轻又多金”的群体。

因此，村长坦言对比其他区的人才卡，南沙人才卡的申领门槛是比较高的，真正受益人群不多，符合条件的人才，基本已经有能力和资格买房或者已经买了房。

当然，放松力度虽然微弱，但可以看出南沙购房政策已经在放开边缘试探，释放出来的信号是积极、正面的。

02

多家房企获大额授信

佛山企稳惠州迎转机

在上周我们在节目中提到过“金融16条”利好，帮助优质房企融资。

这个星期，已经有实质性的跟进工作。11月24日，工商银行、建设银行、邮储银行发布消息，分别与多家房企签约提供意向性融资支持。在前一日，农业银行、中国银行、交通银行等多家国有银行业分别宣布，将向多家房企提供相关融资服务。

村长表示这相当于在房企的心头上打了鸡血。他看见了相关新闻也马上微信发消息恭喜这些房企的老朋友。而在朋友圈，很多房企员工、媒体朋友都转载了相关新闻，可以感觉到所有人都是抱着比较乐观、正向的心态。

另外，受到消息影响，星期四港股地产股又飘红，譬如碧桂园回弹超20%，美的置业涨幅超过16%，龙湖也上涨逾12%。

而为什么大家都这么关注这一次的金融支持呢？

村长坦言行动是由六家国有银行率先带头，主动作为，提供超过万亿元的资金支持。无论是背后意义，还是资金规模方面，都释放出巨大的积极信号。

业界也普遍认为，在国有银行的带领下，后续会有更多的全国性商业银行跟进。在大家共同努力下，房企融资压力有机会得到明显改善。甚至有部分朋友表示，如果到年底能有更多利好帮助房企解决现金流的问题，春节以后，部分开发商可能会收回降价、促销活动。譬如广州万科，就有透露旗下项目可能会全线调价的信息。

除了宏观方面的好消息，大湾区其他城市又有什么新的喜讯呢？

村长表示首先是佛山，贷款方面继续松动了一些。

目前，不少银行针对合作新盘的买家，可以不查首付租金来源。个别银行甚至连工资流水都不需要。利率方面，佛山首套最低4.1%，比广州的还低。

并且可以留意到10月的新房成交数据，佛山反超广州，成为大湾区九城的第一名。

要知道进入第三季度以后，每个城市虽然成交量都有一定下跌，但是佛山跌得较少，并且也是起伏最平稳的一个，从侧面反映出了它的市场整体比较健康，不会大起大落。

主持人淼钧也认同佛山楼市一向都比较稳健。这与它的楼市结构息息有关，佛山本身就不是完全靠广州或者其他外地客去支撑。当地经济、实业也比较强，中高端这块市场，有足够的本地购买力兜底。

对比大湾区其他城市，佛山房价属于二线城市的排头，虽然比不上广州深圳，但是可以和东莞争第三。然而东莞的房价，整体来看比佛山高差不多1/3。可能就连珠海，房价都比佛山的高。

换言之，佛山房价本身就没有太多水分，比较“结实”，这也表明它的楼市在市场下行期，回调幅度、所受影响也比较小。

而佛山最近出台了一份关于商品房交付使用管理规定的文件，村长认为这对整个房地产良性健康发展有帮助，里面的很多细则，可以解决这两年上车的业主遇到的共性问题。

譬如，房屋交付时，规划的车位、教育等公共服务配套，必须同步完工，可以正常使用。村长表示这点非常重要，过去很多业主和项目有纷争，就有因为人入住了，学校却迟迟未开学的情况发生。

另外，细则中提到：如果项目要延迟交付，无论是因为什么不可抗力的因素，都必须提前30日向区住建部门报告，并附上延迟交付原因、处置方案和业主沟通方案。

村长表示恰好延迟交付也是近几年经常出现的情况，之前很多业主都是到临收楼前几日，才被通知“还没完工”，紧接着就无限期被开发商拖延下去。

他表示相信这份文件落实以后，很多新盘就没办法这样敷衍对待了，业主权益也能得到更好保障。

除了佛山，消沉了很久的惠州也迎来了不少好消息，二手房“带押过户”落地执行了。

在11月中旬，惠州已经有银行试水执行了，预计后续就会有更多银行跟进。

村长坦言带押过户对惠州二手房市场而言，的确是有积极作用。之前在节目中我们已经提到过，惠州楼市打上死结的原因，其实就是一手二手两个市场互相踩踏，二手卖不出，一手更难卖，二手挂牌量和一手库存都超高，导致大家价格内卷，恶性循环。

而带押过户最大的作用，就是节省过桥资金，不需要业主筹资先赎回物业，另外可以略过中间环节，提升交易效率，帮助想卖一买一的买家腾出名额、拿回资金出来，再去买一手房。

近期惠州除了带押过户，还有一个利好，那就是深圳地铁14号线的开通。

目前，这条线路一路向东直达惠州，最后一个站点沙田站距离惠州仅有2公里，这也意味着打个车就到惠州了。并且，这条线路规划之初就已经预留了延伸到惠州的建设条件，远期规划将在惠州市内设4个站点。

简而言之，深圳地铁14号线可以直接缩减惠深两地的通勤时间，就像广佛地铁线路缩短广佛之间通勤时间一样。

因此，村长坦言这可能会让有不少置业者重新考虑在惠州买房，临深片区的楼盘可以好好抓紧把握此次机会。

以上便是本期《湾区楼市焦点》精华内容，感谢大家对节目的关注以及支持，想要了解更多关于未来广州楼市发展以及整个大湾区楼市发展，可关注掌楼牛市咨询。

END

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