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2023年06月06日 10:55

张伟律师金融投资者维权

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裁判要旨：

首先，家营物业与孙某1、金某某、孙某2之间签订的合同系有偿委托合同，此系目前较为新型的一种房屋租赁方式。业主出于免除寻找租客麻烦的考虑、而类似家营物业的此类受托人则出于赚取业主出租价与房客承租价之间的差价利益的考虑，形成了此类房屋租赁的新形式。

最后，类似孙某1、金某某、孙某2与家营物业之间先签订《房屋出租委托合同》后，再由家营物业另寻租客签订相应的《房屋承租合同》的房屋出租新形式在未来可能有更多的发展空间。基于此，类似案件中由于突发设备故障所导致的损害赔偿也会随之增多。而损害的预防更胜于损害的补偿，法院亦希望可以通过判决结果之责任承担来明确各方当事人应遵行的规范之准则，从而通过损害赔偿的制裁而吓阻侵害行为之发生。至于孙某1、金某某、孙某2，望通过案件之判决结果，在日后生活中能更积极承担属于自己的相应责任。而家营物业，则应在今后此类业务范围内更为积极履行检查、管理之职责以减免自身将承担之风险，亦可通过类似责任保险的购买来规避相应的责任风险。

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2018）沪01民终13306号

上诉人（原审被告）:上海家营物业管理有限公司，(注册地：上海市松江区泖港镇中厍路175号303室)住所地上海市徐汇区云锦路600号航汇大厦505室。

法定代表人：陆斌斌，总经理。

委托诉讼代理人：沙琛然，该公司员工。

被上诉人（原审原告）:孙某1，女，汉族，住上海市闵行区。

被上诉人（原审原告）:金某某，女，汉族，住上海市闵行区。

被上诉人（原审原告）:孙某2，男，汉族，住上海市闵行区。

以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：XX，XX律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：徐正中，男，1983年11月6日出生，汉族，户籍地江苏省涟水县。

上诉人上海家营物业管理有限公司（以下简称家营物业）因与被上诉人孙某1、金某某、孙某2、徐正中房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初8872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

上诉人家营物业上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判该项判决主文中的40,150元由四位被上诉人共同承担；二、一、二审诉讼费用由被上诉人共同承担。

事实和理由：一审认定上诉人与孙某1、金某某、孙某2之间为有偿委托，在本案的委托关系中，上诉人并无主观过错，不应承担责任。被上诉人徐正中为房屋的实际使用人，且在事故发生后至少6-7小时才关闭了水阀，导致损失扩大。上诉人无法预测到水阀会爆裂，孙某1、金某某、孙某2作为房屋产权人，是水阀的实际所有人，且就居住在系争房屋隔壁，应承担赔偿责任。

被上诉人孙某1、金某某、孙某2共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人在与上诉人签订房屋出租委托合同后即丧失了对房屋的管理。上诉人在向徐正中交付房屋之前应当检查房屋设备。徐正中没有第一时间关闭水阀，导致漏水的损失扩大。应由上诉人承担主要责任，徐正中承担次要责任。一审判决正确，要求维持原判。

被上诉人徐正中辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。徐正中并未导致损失扩大，请求驳回上诉，维持原判。

孙某1、金某某、孙某2诉至一审法院，请求判令：1.家营物业、徐正中赔偿孙某1、金某某、孙某2各项损失人民币80,300元（以下币种相同）；2.徐正中对上诉损失承担连带责任。原审庭审中，孙某1、金某某、孙某2变更诉请2为：判令徐正中承担主要责任，家营物业承担连带责任。

一审法院认定事实：讼争房屋系孙某2、金某某、孙某1所有。

2016年1月20日，孙某2作为委托人（甲方）与家营物业作为受托方（乙方）就讼争房屋签订《房屋出租委托合同》（合同编号：JYWT0048713）。合同约定，甲方自愿将该房屋全权委托乙方，并以乙方的名义代理出租及代收房租等相关事宜，且乙方有权以自己的名义与承租人签订“房屋承租合同”。合同3-1条约定，甲乙双方约定该房屋委托租金为每月3,500元。合同3-3条约定，如该房屋的实际出租价格高于前款委托租金，差额部分作为乙方管理费，甲方同意不对差额部分主张权利；若乙方最终降低出租或超过了一定期限仍未将该房屋出租，其风险由乙方自行承担，无权就差额部分要求甲方退还。合同4-1条约定，委托期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的三日内完成维修，或提供相应替代品，否则视为甲方授权乙方采取维修措施，费用由甲方负担或由乙方从应支付给甲方的房租中扣除。如因甲方维修责任导致承租人不能正常居住的，甲方还应对维修期间内的房租予以免除。合同另约定双方其他权利义务，双方遂于落款处签名、盖章。

2016年12月27日，家营物业作为代理方（甲方）与案外人吕某作为承租人（乙方）就讼争房屋的租赁事宜签订《房屋承租合同》（合同编号：JYCZ0106193）。合同约定，乙方的租赁期限自2017年1月30日起至2018年1月29日止。甲乙双方约定该房屋租金为：每月3,700元，该房屋租金支付方式为押一付三。合同5-1条约定，租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，对于属于甲方维修责任的应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后及时进行维修。若由于乙方未及时告知甲方而发生的问题，甲方不承担任何责任。合同5-3条约定，乙方起租三个月后，乙方自行负责以下日常使用权损耗物件的维修，包括但不限于灯泡、泡管、浴霸灯、镇流器、遥控器或遥控器电池、煤气灶电池、窗搭扣、门锁的更换，台盆、马桶、下水道的疏通。乙方也可以要求甲方代为维修，费用同（由）乙方承担。合同5-4条约定，如维护维修项目不在前述范围之内，应根据“谁导致谁承担”的原则，由双方另行协商解决。合同另约定双方其他相关权利义务，双方遂于落款处签名、盖章。

2017年4月30日，家营物业作为甲方、案外人吕某作为乙方、徐正中作为丙方就《房屋承租合同》（合同编号：JYCZ0106193）签订《客户合同变更书（转押金）》。该变更书上载：“……自2017年4月30日本合同承租人乙方吕某变更为丙方徐正中，自此，乙方原支付甲方押金自动转为丙方向甲方支付的押金，甲乙双方义务终止。甲方与丙方直接发生租赁关系。另乙方与丙方自行结算房屋剩余租金及押金事宜。其他合同条款均不变，按原合同操作。”三方遂于落款处签名。

2017年5月5日上午9时左右，由于讼争房屋水阀爆裂导致漏水至楼下居民住房内，受损居民至讼争房屋敲门，门未开。金某某当时住在隔壁，发现有人敲讼争房屋的门后，以为是讼争房屋内居住的房客晾晒衣服的水滴到楼下遭到投诉，故未理会。直至约上午11时左右，楼下居民再次至讼争房屋急切敲门，金某某亦到讼争房屋外查看。此时，居住在讼争房屋内的徐正中的女友开门，被告知漏水后寻找到厨房，发现水阀爆裂，但徐正中女友不会关阀，遂致电徐正中后关闭阀门。金某某后致电身处外地的孙某2，此后孙某2多次致电家营物业、徐正中亦多次致电家营物业。至当日下午约14时，家营物业派员到场查看。约14时30分左右，小区物业公司派员到场，检查后结论为水阀爆裂导致漏水，家营物业的现场员工觉得物业公司的更换价格过高，后拒绝由物业公司进行水阀更换。此后半小时左右，家营物业派员更换了讼争房屋内的水阀，并将爆裂水阀拍照留档。徐正中自行处理讼争房屋内的积水问题。当日，几方当事人与受损居民均至居委会协调处理善后事宜，但当日未达成调解方案。

另查明，由于讼争房屋水阀爆裂漏水造成上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、XX室，XX号XX室、XX室四所房屋遭受不同程度损坏。后孙某2与上述四处房屋的产权所有人通过诉讼、协商等方式达成赔偿协议。最终，孙某2做出如下赔偿：1.孙某2与案外人上海XX有限公司签订装修合同，对上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、XX室，XX号XX室、XX室四处房屋受损处进行维修、更换、安装、保洁及垃圾清运，并实际支付装修款58,600元；2.孙某2向上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室业主（即案外人万某）赔偿相当于五个月的房租合计17,500元；3.孙某2向案外人万某赔偿其向租客（即案外人兰某）赔偿的各项损失费3,700元；4.孙某2向上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室住户（即案外人黄某）赔偿误工费、住宿费损失共计500元。以上赔偿共计80,300元。

一审法院认为：无论是孙某1、金某某、孙某2与家营物业签订的《房屋出租委托合同》还是家营物业与案外人吕某签订的《房屋承租合同》，抑或是家营物业与徐正中签订的《客户合同变更书（转押金）》均系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行。案件的争议焦点实为讼争房屋阀门爆裂漏水，致使上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、XX室，XX号XX室、XX室的各项损失合计80,300元应由谁承担。

针对该争议焦点，孙某1、金某某、孙某2认为：首先，发生漏水后徐正中没有及时关闭总阀，造成了损失扩大；其次，其与家营物业签订《房屋出租委托合同》后就失去对讼争房屋的管控，基于房屋出租委托合同第二条、第三条的约定，家营物业理应承担讼争房屋的管理义务；再次，根据合同法相关规定，家营物业作为受托人没有及时的通知作为委托人的孙某1、金某某、孙某2，所造成损失的扩大，应当按照法律规定进行赔偿。综上，应由徐正中承担损失赔偿的主要责任并由家营物业承担连带责任。家营物业则认为：首先，实际讼争房屋使用人是徐正中；其次，家营物业的维修行为是发生在关闭总闸之后，所以其制止物业进行阀门更换的行为不会导致损失扩大，同时也不存在孙某1、金某某、孙某2所说的其没有及时通知和没有进行维修导致损失发生的情况；再次，根据孙某1、金某某、孙某2自己当庭陈述，其实际就居住讼争房屋隔壁，且也陈述了承租人对总闸进行了关闭的情况，其实讼争房屋漏水致使损失扩大的原因取决于徐正中作为承租人是否及时关闭阀门且是否对讼争房屋内的积水及时进行了清理。现没有事实依据来表明是家营物业的行为所造成的损失发生或扩大，故请求法院驳回孙某1、金某某、孙某2诉请。而徐正中又认为：首先，其也是从别人那里转租来的合同，变更合同的时间是2017年4月30日，从变更合同到发生阀门爆裂漏水只有五天的时间，其作为承租人也不可能每项都检查到这也并非其应承担的义务；其次，其认为阀门爆裂是年久失修的原因所致，并非其在使用过程中有何不当行为导致，故其不应承担孙某1、金某某、孙某2所主张的赔偿责任。

结合上述双方意见以及庭审查明事实，整理情况如下：首先，孙某1、金某某、孙某2与家营物业、徐正中均确认讼争房屋漏水的原因是三角阀门爆裂，而对于爆裂原因三方也均认可系年久失修所致，并非由于徐正中的不合理使用导致；其次，徐正中女友事发时在讼争房屋内睡觉，对于受损居民当日9时的敲门示警未听到亦未开门，直至当日11时才听到敲门声后关闭阀门，而金某某在当日9时知晓有邻居因漏水事宜敲门找讼争房屋房客，但其以为是晾晒衣服的漏水所以未予理会，直至11时受损居民再次至讼争房屋敲门才觉得情况严重予以关心；再次，讼争房屋自2016年1月20日由孙某1、金某某、孙某2委托给家营物业出租后，孙某1、金某某、孙某2便未再享有讼争房屋的掌控权；又次，根据孙某1、金某某、孙某2与家营物业的合同约定，家营物业在发现讼争房屋内设施有损坏或故障时，应及时告知孙某1、金某某、孙某2，并由孙某1、金某某、孙某2进行修复；再次，根据家营物业与案外人吕某的合同（实际徐正中与家营物业亦参照该合同）约定，徐正中在发现讼争房屋内设施有损坏或故障时，应及时告知家营物业，并由家营物业进行修复。

故针对上述争议焦点，法院认定如下：首先，家营物业与孙某1、金某某、孙某2之间签订的合同系有偿委托合同，此系目前较为新型的一种房屋租赁方式。业主出于免除寻找租客麻烦的考虑、而类似家营物业的此类受托人则出于赚取业主出租价与房客承租价之间的差价利益的考虑，形成了此类房屋租赁的新形式。在实际操作中，为了保障其自身的利益，家营物业介入实际切断了孙某1、金某某、孙某2作为业主与徐正中作为实际承租人之间的直接联系，这就导致在类似案件中的损害赔偿发生时，对于究竟由谁承担故障修复和维修养护责任成为未有明确约定的盲区。虽然家营物业与孙某1、金某某、孙某2的合同中约定孙某1、金某某、孙某2实际负有维系的责任，但家营物业则应负有报修之责任。虽然家营物业与徐正中参照的《房屋承租合同》中约定徐正中负有及时报修之责任，但在案件中的水阀爆裂属于突发性事故，此前并无任何征兆。考虑到自2016年1月20日起孙某1、金某某、孙某2即丧失对讼争房屋的管理，而徐正中于2017年4月30日方接手讼争房屋，法院认为家营物业在受托之后应检查讼争房屋内设备老化情况及故障后，及时通知孙某1、金某某、孙某2予以整修，特别是在前任租客（即案外人吕某）退房后、徐正中入住前，家营物业亦应进行相应的检修后方应向徐正中交房。故对于案件讼争房屋漏水造成损失，家营物业应承担主要责任；其次，法院认为由于徐正中方未于第一时间关闭阀门，又导致此后漏水两个余小时，进一步扩大了损失的发生。虽然徐正中女友并非故意，但徐正中作为实际承租人仍应对该部分扩大的损失承担一定责任；再次，法院认为金某某就居住在讼争房屋隔壁的住所内，在受损邻居第一次敲门未能敲开时，金某某虽然知晓有事情发生，但其更多的是认为与己方无关，并未考虑讼争房屋实际仍为其自身产业之立场而积极设法通知实际承租人，即便其无法直接联系实际承租人，亦可以通知家营物业及时予以处理，故法院认为对于未及时关闭阀门导致漏水造成的扩大损失，孙某1、金某某、孙某2亦应承担一定责任。综上，法院认为对于孙某1、金某某、孙某2现主张的各项损失80,300元由徐正中承担主要责任、家营物业承担连带责任之请求，不符合法律规定亦不符合查明之事实情况，现酌定由孙某1、金某某、孙某2承担20,075元，由家营物业承担40,150元，由徐正中承担20,075元为宜。

一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条第（六）项之规定,于二〇一八年九月七日判决：一、上海家营物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向孙某1、金某某、孙某2支付赔偿款人民币40,150元；二、徐正中于判决生效之日起十日内向孙某1、金某某、孙某2支付赔偿款人民币20,075元;三、驳回孙某1、金某某、孙某2其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币903.75元，由孙某1、金某某、孙某2负担225.94元，由上海家营物业管理有限公司负担451.87元，由徐正中负担225.94元。

二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，上诉人家营物业与被上诉人孙某1、金某某、孙某2签订的《房屋出租委托合同》以及家营物业与案外人吕某签订的《房屋承租合同》、家营物业、吕某与被上诉人徐正中签订的《客户合同变更书（转押金）》均系各方的真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，应属合法有效。

根据本案查明事实，本案水阀爆裂系年久失修而非人为原因导致。家营物业与被上诉人签订的《房屋出租委托合同》中明确约定维修系被上诉人的义务，且其作为房屋及其附属设施的提供方，其负有保证房屋设施完好适租的义务。本案中发生爆裂的水阀系被上诉人提供，其应对自己提供的设施损坏所导致后果承担责任。

上诉人家营物业通过与被上诉人签订的出租委托合同，以自己名义与徐正中签订了租赁合同，实际承担了管理房屋租赁事宜的责任，客观上被上诉人一方在2016年1月20日将房屋委托给家营物业出租之后，不再管理标的房屋。家营物业在履行出租委托合同过程中，应尽到管理房屋之职责，包括检查房屋及其设备是否适租并及时通知委托人进行维修。被上诉人客观上基于委托已不再自行检查房屋设施情况，家营物业在接受委托出租房屋后，长达一年半时间内，未能发现水阀老化需更换的情形，未能尽到委托管理职责，应承担赔偿责任。

被上诉人徐正中作为房屋实际使用人，应在水阀爆裂后及时采取措施并通知出租人。本案水阀爆裂虽非徐正中使用不当导致，但徐正中在水阀爆裂后至少两小时才关闭了阀门，客观上导致了损害结果进一步扩大，亦应承担一定责任。

综上，上诉人主张非其主观过错造成的损失，其不应承担责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原判在查明事实的基础上，根据各当事人对损害结果应承担的责任分配了赔偿款的负担，在现有证据条件下应属合理有据，本院予以维持。

综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币803.75元，由上诉人上海家营物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　叶振军

审判员　　刘　佳

审判员　　严佳维

二〇一八年十二月二十五日

书记员　　金雯佳

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……

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