雅居乐首次挺进千亿俱乐部 为何遭遇“减持”评级？

2019年3月20日，雅居乐集团控股有限公司(03383.HK)公布2018年业绩报告：2018年，雅居乐实现预售金额1026.7亿元，同比增长14.5%;营业收入561.5亿元，同比增长8.8%;净利润达83.6亿元，同比增长23.3%。

这也是雅居乐首次挺进"千亿"俱乐部。从财报来看，各项业绩指标单看尚算亮眼，但增速较之往年却出现明显下滑，与房企同行横向对比，也稍显逊色。对此，摩根士丹利对雅居乐给出了"减持"的评级，雅居乐的股价随后大幅跳水，两天跌去6%。截至记者发稿(4月3日)，股价报收12.88港元，成交量703.08万，总市值504.52亿港元。

虽然雅居乐去年实现了千亿突破，但这并不能掩饰因过度依赖海南市场导致的销售目标未完成，以及盈利逊于市场预期的表现。雅居乐2018年初制定的年度目标是1100亿元，1026亿元显然并没有达标。由此，雅居乐的盈利情况也遭到了投行的质疑。

首破千亿目标

财报显示，2018年，雅居乐集团连同合营公司、联营公司以及由集团管理并以"雅居乐"品牌销售的房地产项目的累积预售金额为1026.7亿元，较去年增长14.5%，累积预售建筑面积为798万平方米，较去年增长8.4%。

对于雅居乐来说，首破千亿实属不易。在2018年的前10个月的时间里，雅居乐的单月销售金额都未能超过百亿。仅在11月和12月，雅居乐才向千亿发起冲击，单月销售金额分别为107.8亿元和136.1亿元。

从财报数据来看，2018年，雅居乐的营业额为561.45亿元，较去年增加8.8%。当中物业发展的确认销售收入为524.88亿元，较去年增长6.5%。物业发展收入与多元化业务收入的占比为93.5%及6.5%，其中多元化业务收入的占比较去年增加2.0个百分点。

从土储结构来看，雅居乐目前围绕9大城市群布局。从2017年新进入厦门、汕尾、湛江、济南等11座城市，到2018年又新进了徐州、福州、许昌、湖州、江门等20个城市，目前雅居乐已经在全国布局65座城市，预计总建筑面积达3623万平方米。

"2019年，雅居乐将继续坚持‘拿好地，不拿错地’。一是采用‘2+3+N’区域发展策略，二是聚焦在珠三角和长三角，三是京津冀、中西部和海峡西岸，此三大城市群也是下一步在全国布局中的重中之重。‘N’即机会关注省会城市。"雅居乐控股相关负责人对《商学院》表示。

2018年雅居乐业绩实现破亿，那2019年的目标呢?"1130亿，这是2019年雅居乐的销售目标。"雅居乐控股相关负责人对《商学院》称。

遭"减持"

3月20日，雅居乐发布2018年业绩报，虽然多项财务数据仍保持着不错的增长率，但增速却明显下滑。业绩发布后，雅居乐股票跌幅一度突破5%。同日，摩根士丹利发表研究报告，给予雅居乐"减持"评级。

报告期内，雅居乐营业额为561.45亿元，较去年增加8.8%，而在2017年，雅居乐则实现了10.6%的增速;2018年度，雅居乐净利润83.58亿元，较去年上升23.3%，而2017年的增速为122.3%;毛利率及净利润率分别为43.9%及14.9%，较去年分别上升3.8个百分点及1.8个百分点，而2017年毛利率及净利润率较2016年分别上涨13.6个百分点及6.6个百分点。

摩根士丹利在给出"减持"评级的研报中指，雅居乐去年基本盈利逊预期9%，主因是销售入账推迟及销售及行政开支高于预期，同时，雅居乐收入增长也低于市场预期的8%。报告还称，截至去年底，雅居乐经调整权益净杠杆率按年扩大24个百分点至126%。

对此，雅居乐控股相关负责人对《商学院》解释称，这只是摩根士丹利作为20余家投行之一，当前对雅居乐股票的一种操作建议，也可以说仅代表摩根士丹利某投资团队，此刻对雅居乐的股票买卖研报建议。投资银行对领先上市企业做出类似的股票操作建议是它们日常工作之一，看法也是不尽相同的，比如同为著名投行的摩根大通、招银国际等则是上调了雅居乐的评级。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，减持，往往是考虑到盈利能力下滑以及后续区域市场竞争性下降等因素。减持同时也不排除是对于企业财务风险是有担忧的。负债数据方面看，有所上升，但是风险可控。关键问题是上升过程中，可能潜在的偿债压力比较大的，这可以理解为是有经营风险的。

这其中，海南市场的影响是不可小觑的。受海南限购政策影响，雅居乐并未完成1100亿的销售目标，仅完成1026.7亿销售额。2019年1月，在为海南市场"排雷"的过程中，雅居乐海南区域总裁简毓萍因违纪被开除。由此，海南区域在集团中的定位也成为舆论关注的重点。

"事实上，海南限购不仅有利于建立和完善海南房地产的长效机制，更有利于新时代下海南经济的健康持续发展。因此，从长期来看，对于雅居乐这种有志于持续深耕海南的企业来说是利好。"雅居乐控股相关负责人指出。

"对于此类地产调控来说，影响是很明显的，包括海口三亚等市场急剧降温，而且限价也使得盈利方面的空间减少。类似企业自然是需要警惕市场的风险的。"严跃进称。

"雅居乐过去属于文旅资源和优质住宅开发的重要开发商，包括清水湾等项目确实有较好的市场口碑，但是这几年在产品创新和城市拓展方面确实是有很多压力的。"严跃进强调，对于雅居乐来说，其实后续还是需要积极发力的，尤其是要研究竞争企业的模式，同时适当去开拓新市场，进行形成新的产品项目。所以当前类似评级和销售目标等表现不佳，需要反思，同时需要积极和投资者做沟通。

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海南市(海南市场监督管理局)