张玉良急了： 绿地销量掉队 为冲击5000亿目标违规施工

"未来三年绿地控股力争年均销售规模保持在5000亿元左右。"年满62岁绿地集团董事长张玉良仍老骥伏枥。

截至2019年上半年，绿地控股仅完成去年该公司董事长张玉良制定的未来3年年均销售规模5000亿元目标的34.1%。绿地在下半年将采取怎样的措施完成销售目标?

截至2019年3月31日，绿地控股总负债达9666.47亿，资产负债率高达89.42%，处于行业高位，绿地控股高额负债的原因是什么?如何去降低负债？如何平衡高额负债与发展的关系？对此，《商学院》记者向绿地方面发出采访提纲，截止发稿日期，未收到回复。

与"王者"渐行渐远

据克而瑞研究中心日前发布的《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，绿地控股2019年1-6月实现销售金额1705亿元，同比增长6.15%，排名却下滑一位至第7名。从数字来看，绿地依旧处于房企第一阵营，但是对比碧桂园、恒大、万科，绿地的"慢进"已经与行业前三名的差距越拉越大：2019年1-6月， 碧桂园、万科地产、中国恒大销售额分别达到3895.4亿元、3349.3亿元、2825.4亿元。从目前趋势看，绿地集团与房企前三强的差距还在不断加大。绿地控股排名下滑的原因是什么?

截至2019年3月31日，绿地控股总负债达9666.47亿，资产负债率高达89.42%，处于行业高位，即使扣除掉3563.29亿亿元预收款项后的负债依旧高达6103.18亿元。

"要切实地降低负债，房企的负债率应该降低到60%，发展不重要，活下去最重要。"资深房地产评论员黄立冲说。

资深地产人士优淘城总裁薛建雄在接受《商学院》记者采访时表示，绿地前几年做了很多商办项目，这些项目销售不理想，留下很多资产，导致负债越来越高。薛建雄建议，绿地需要下决心专门处置这些资产，变成现金流。此外，由于受限购限售政策的影响，绿地存在很多大型商办项目滞销也是绿地业绩受影响的原因之一。"由于太多的商办物业处置不力，住宅土地又储备不足，影响了绿地业绩表现。"薛建雄称。

"绿地这几年通过产业小镇和养老等模式在大量圈地，他们短期会带来明显的业绩提升，但同样会带来大量持资产和难于销售掉的商办资产，绿地应该提前做好相关资金回笼准备。" 薛建雄认为。

绿地的高额负债是否会影响其发展，将如何平衡高额负债与发展的关系？5 8安居客房产研究院首席分析师张波认为，负债本身可以理解成"药丸"，用好了是"灵丹妙药"，通过财务杠杆的撬动不断帮助企业扩大规模快速发展，用不好是"毒丸"，企业长期处于高负债无疑会导致风险提升，容易引发不可预测后果。绿地的高负债和其扩张有着一定关系，尤其是在土地市场上频频出手，例如今年121亿收购中民投50%董家渡地王项目，就进一步提升了其负债率水平。

违规施工，绿地郑州被罚571万元

7月3日，郑州市城市管理局网站公布行政处罚公示，绿地旗下两家公司—河南绿地商城置业有限公司和河南瑞海房地产开发有限公司，因违规施工分别被罚款406万元和165万元。此次违规事由包括：未取得施工图设计文件审查合格书擅自施工、未按规定办理工程质量监督手续擅自施工、未按规定依法办理建筑工程施工许可证擅自施工；施工图设计文件未经审查擅自施工、未按规定办理工程质量监督手续擅自施工、未取得建设工程施工许可证擅自施工。

据悉，绿地在2004年5月正式进驻郑州，成立了河南老街坊置业有限公司。河南绿地商城置业有限公司和河南瑞海房地产开发有限公司分别由河南老街坊持股80%和100%。

绿地控股被接连曝出违施工，同时，绿地郑州遭监管部门处罚，违规施工的原因是什么？

对此，业内人士表示，绿地集团违规施工，说明项目开发的约束相对少，同时或也和高周转的模式有关。从大型企业发展的角度看，若是存在类似施工方面的问题，也很容易影响企业品牌，这是此类地产企业所需要注意的内容。

薛建雄认为，绿地未取得证件提前施工时为了快速销售回款，如果出现问题，政府会处罚提前施工的开发企业，但是罚款对于提前回款金额而言是微不足道。

要顺利实现年均5000亿元销售额，绿地尚需经受发展战略正确与否、内部高层风控能力如何以及集团上下是否具备足够向心力等多维度的考验。

"相比于单纯规模化的增长，有质量的规模化显得更为重要，这个"质量"一方面体现在建造品质的提升，根据用户居住需求的变化不断优化和打磨产品；另一方面则是"财务指标"保持相应合理水平，不应为规模化而牺牲合理指标，尤其是在房企规模化在一定程度之后，有"质量"的增长比单纯比拼销售体量显得更为重要。"张波向《商学院》记者表示。

未来，绿地在追求规模扩张的同时如何兼顾企业财务指标的持续健康发展？对此，《商学院》记者将持续关注。

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