土地市场作为房地产行业原材料的生产地，决定着楼市的发展方向，德州土地市场的火热是从2017年9月，刁李贵土拍开始，土地成交536万/亩，刷新了德州土拍新记录，也点燃了德州楼市土地市场及商品房市场的热情。

土地市场其实和商品房市场存在众多的一致性，房价升高，买的起房的人少了，同样，伴随地价的升高，开发商的拿地压力愈加大，拿得起地的开发商也在减少；

在2018年前，德州各个县市区的土地起始价大多在120万/亩左右，而到了2018年，部分县市区的土地初始价直接在300万/亩起，在7月11号，陵城区挂出的西关地块，更是将起始价直接标到了389万/亩，保证金100%，总价达8亿之多；

某些县市区在看到其他县市区的土拍价格突破500万/亩、700万/亩之后，对自身的期望值开始增加。但却忽略了城市之间经济、人口数量及人均收入的差距；

经历了接近一年的疯狂过后，德州的土拍市场走向如何，市场热度依旧火热还是逐步渐冷，坐观分析！

品牌房企参与拿地情况

2017年初，大量外来房企的进入，让德州的购房者和开发商增强了对市场的信心，但，同样也带来了威胁，房价，地价双双高涨；

1、碧桂园

在外来品牌房企中，获得最大成功的则是碧桂园，2017年9月，碧桂园在经历刁李贵土拍的挫折后，开始进军德州县市区市场，在临邑以425万/亩的价格取得首个地块，接下来，又拿下了庆云、禹城、齐河、乐陵、陵城区、武城，进入德州7个县市区，共拿下830亩地，合计投入25亿元；

在过去拿地之初，我们看到碧桂园所取得的的地块价格不可思议，但现在回头来看，在500万/亩，700万/亩的价格对比下，却显得并不是很高；

2、恒大地产

恒大地产算是进入德州谈地比较早的品牌地产，但其仅在2018年1月参与宁津德百西侧地块以后，便在土拍市场消失匿迹；

网络流传的其在高铁新区的恒大欢乐城也一直杳无音信，迟迟未动；

3、新城地产

新城地产算是进入德州比较晚的企业，错过了拿地的最好时期，其参与了禹城城角韩地块受挫后，也未再参与德州其他地块的土拍；

4、中梁地产

中梁地产在2017年9月份成功拿下刁李贵地块后，一直到6月份参与了宁津德百地块，但在报价394万/亩后便结束竞拍，往日的雄风不再，当然也是理性的决策；

5、绿地控股

绿地控股通过与德州市政府签订投资协议，开发德州金融港及高铁新区地块，但不久前，传言其金融港地块住宅取消，工地后长时间陷入停滞。

德州中心城区土拍的虚高

7月18号，德州中心城区二职专、禧丽园地块开始竞拍，最终分别以1067万/亩，595万/亩的价格成交。

在此次中心城区土拍中，也未见外来房企的身影，均为本地已开发或在开发项目的开发商，成为一场本地房企的狂欢，而参与的开发商中，真正想拿地的甚少，想抬价的却大有人在；

对于很多有在售项目的参与者来说，无论拿地与否其都是胜利者，地价升高，其所在售的项目价格也会迅速拉高，即使高价拿下，赔钱卖，损失的部分也可以在其在售项目升高的房价中所补回。

很多参与企业醉翁之意不在地，而在于地王的刷新，这也是德州房价升高的原因所在！

土拍热度逐步下滑

德州市土拍市场的转折点，应该是从临邑瑞园路东侧地块被东海地产以起始价取得以后，整个德州土拍市场逐步趋于理性。

1、临邑县瑞园路东侧地块

5月8号，临邑县挂出瑞园路东侧地块，起始价350万/亩，最终仅德州东海地产报价，350万/亩底价成交；

2、平原琵琶湾地王重拍

2017年平原县琵琶湾461万/亩地王，这个2017年德州县级区域单价亚军在2018年被以350万/亩的起始价重新招拍挂，最终经过8轮竞价，以354万/亩的价格成交，与2017年的价格相差100余万；

3、庆云县土地流拍

而在7月初及中旬庆云的两次土拍中，挂出的2块住宅用地均流拍；

4、平原723土拍

7月24号，平原两地块竞拍，均为本地企业起始价取得，其中1地块更是以120万/亩低价拿下；

本地房企或成为接盘侠

在最近的几次土拍中，本地房企的过度激进以及对市场的乐观造就了一次次的地王；

在宁津土拍中，外来房企碧桂园、中梁地产、石榴地产报价不到400万/亩便开始撤离，剩下本地房企的激战，最终以700万/亩的价格成交；

本地房企作为原有的地头蛇，对外来的房企有着本质的抵制与排异；

尤其部分在2017年德州楼市的热潮中，大量去化销售而手中存余众多资金的企业；

大型房企，由于集团的把控，对地块的整个开发周期进行周密的动态与静态的测算，同时对市场有着较强的敏感性；

土地市场小结

1、内外危机同存;

2018年下半年，伴随大量新入市项目的进入，德州房地产市场竞争愈加激烈，过去供不应求的卖方市场逐步开始向买方市场转变；

而伴随德州房价的升高，部分外地返乡置业客户流失严重，而在不久前市中心华容银泰项目借助其区位及学区优势，释放出1.6万/亩的高价，而在济南东部万达文旅城项目，对外积蓄客户，精装房释放价格为1.7-1.8万/㎡，部分在一二线城市房价重压下回德置业的客户，又开始逃离德州。

2、市场消费力被透支;

伴随房价的不断升高，德州市场客户消费力被严重透支，能够买的起房的客户圈被逐渐缩小，大多的购房者只能望房兴叹。

而对于开发商而言，昂贵的土地成本也在消耗手中有限的资金，7月12日上午，东海集团与沃尔德集团全资子公司——青岛汉福股权投资基金管理有限公司（简称汉福资本）在东海大厦举行投资协议签约仪式，发行私募基金用于地产项目开发建设；

3、风险若现，危机渐进；

不久前 ，国务院常务会议放出“货币宽松”的信号，央行5000亿的“放水””；

很对人都说，央行的放出的资金将再次流向地产，房价将会迎来再一次的大涨；

的确，2018年，中国经济经历了内忧外患的局面，内部房价的高涨，掏空了国民手中的资金，国民消费力不足，实体经济衰弱，而外部中美贸易大战，净出口遭受重创；

而不久前，国家发改委对各地区ppp项目进行严格审核筛选，防止盲目大建

拉动中国经济的三驾马车，投资、内部消费和净出口均均遭遇重创；

但，放水，要看水放到了哪里，是不是真的流向了房地产；

在嘚啵嘚交流群里探讨过，对于屡次的降准等放水模式，也许钱真的没有流向房地产，但对房地产行业却产生了实质的刺激，稳定了一部分客户的购房信心，进而刺激客户出手购房，通过“货币宽松，资金放水”这一“化肥”，加快了收割韭菜的速度。

潮水退去，你才会知道谁在裸泳，其实对于地产从业者，都明白，市场越火热，就会距离危机越近，因为不知道什么时候，市场热度褪去，对于很多的本地房企，对于市场方向总是后知后觉，等到醒悟过来，开始抢地的时候，最好的时机早已错过；

本地房企虽有资源的优势，但在行业的预判和市场的分析上稍有欠缺，一步慢，则步步慢。

做好基本功，方能走长远。

品牌房企高价拿地背后，是对成本的严格控制、品牌的溢价以及项目的快速周转，进而降低风险，同样的地块，对于品牌房企则是10%的利润，但对于本地房企最后却仅仅是赔本赚吆喝。

地产这个行业，很多时候就是一个击鼓传花的游戏，互相解套，很难知道鼓点什么时候停，最终花会落在谁的手上。

对于本地房企，少一些冲动，多一些理性，不要让自己成为最后的接盘侠！