上海2017七月拍牌价(上海7月拍牌成交价)

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今年以来，全国多地出台房地产调控政策，市场情绪逐渐恢复，不断改善购房人对未来市场预期，积压的购房需求出现集中释放的苗头；一线城市的土地市场也正在渐次回暖，北京和杭州今年的首轮土拍在激烈的竞争中刚收官，上海便紧锣密鼓开启了今年第一批集中供地预热。

2月10日，上海土地市场公布19幅拟出让住宅用地详细清单，总面积94.42公顷，预计5月开拍。

作为上海开年的首场土拍，其释放出的楼市信号，如供地价格、开发商拿地态度、规划方案等，对预判楼市未来的走向有着风向标的意义，加上该批次地块的质地优质，可谓未开先火。

Part.1

首拍出货“少而精”

五大新城“紧扣”流量密码

相比2022年上海首批次一次性挂出40宗地块，2023年首批次若如期挂出以上地块，则地块数量有大幅减少。

从分布区域来看，从传统市区到五大新城，集中供地第一批主要围绕上海目前的热点片区优质地块展开，不难看出上海土地市场对开发商满满的诚意，且叠加“优化完善集中供地”政策，这么做的目的也是显而易见的，有助于房企集中精力研判地块。

五大新城除临港外，依然是供应大户，其中青浦区成为本次供应大区，3宗分别位于新城中央商务区和徐泾虹桥主城片区的地块面积24.39公顷，占首批总供应量的25.83%。

自2021年初“五大新城”概念落地之后，上海供地结构便开始倾斜，近两年集中入市的土拍，都给五大新城提供了充足的涉宅地块，为新房建设预留了足够的储备面包,供应量几乎都维持在全市一半的比例。

今年1月，政府工作报告提出“上海要全面推进五个新城建设”，不出意外，这些传统“交易大户”后续的推地节奏仍将加快。

在巨大的价值潜力下，嘉定的房地产市场也热度颇高——2022年以来，嘉定共推17盘（包含一盘多开），共10次触发计分制，这个成绩可以说相当亮眼，尤其是嘉定新城，全年新房平均入围分为55.72，是五大新城中积分要求最高的新城；

去年7月的上海第二轮土拍中， 5宗嘉定新城宅地竞争激烈，最终全部封顶进入一次性报价。

从去年的土地总体成交行情来看，嘉定新城的成交楼板价基本控制在2万-2.5万元/平方米左右，房地联动价也在4.5万元-4.98万元/平方米左右，给房企预留了一定的利润空间。

对今年即将到来的首批次供地，嘉定拿出了3宗宅地拟出让，总体量14.85万平方米，其中2宗嘉定新城地块分别来自徐行镇、菊园社区，占嘉定拟出让地块的6成。

作为本批次中地段最为核心的2宗地块，得益于流速的保障，届时或将再度引发较高的竞争热度。

Part.2

市区挂出2宗优质地块

小而精“含金量”高

随着集中供地政策，一向“惜土如金”的上海市中心，土地价值也开始集中爆发。

众所周知上海市中心地块一年都未必能推出多少，但总体来看数量少而质量却很高，今年这一批次地块清单中同样不乏优质地块——静安、徐汇各拿出一幅“王炸”地块，均是改善群体关注度相当高的区域。

回顾2022年全年上海房地产市场的整体供应就会发现，静安的热度一直在线，尤其是过去两年供应较少的西藏北路板块，推出四幅土拍地块，其中，中兴路社区去年共贡献3幅宅地，联动价在12-13万元/平方米左右。

实际上，与静安内环内庞大的城市更新容量相比，静安区仅有不到8%的规划新增商品房住宅用地，所以中兴社区要么不推地块，一推就是重量级的地块，这或许可以视为时下西藏北路板块的城市更新脚步加快。

2016年，融信以超10万元/平方米成交的楼板价竞得了中兴社区1幅商住地块，溢价率达到139.35%，当时就已刷新了市场对上海房价的认知，之后万科加入开发该地块，也就是中兴路壹号，当时均价为12.98万/平方米；

2022年9月，上海第三轮集中供地首日，静安区成为最大赢家，中兴社区C070202单元304-03地块和中兴社区C070202单元321-01、322-09两块土地同时出让，北万置业竞得中兴社区C070202单元304-03地块，成交楼板价47840元/平方米，房地联动价13.3万元/平方米，即当前的万科翡翠雅宾利四期。

另一幅地块则由华发以80.373亿拿下，该地块的房地联动价11.9万元/平方米。而今年首次拟出让的静安区中兴社区C070202单元306-04地块面积在0.43公顷，容积率2.5，属性为商住用地，相比其东侧华发中兴路地块和万科翡翠雅宾利四期地块超过15万平方米的大体量，恐只能有限满足一部分改善型需求，也可以说是稀缺到有钱也买不到的地步。

徐汇区作为上海老牌市中心，新房一向稀缺，近年来区域内新房供应量屈指可数，特别是适合中产的改善型房源更是稀缺，此次拿出的田林街道167-02(n)地块距离徐家汇商圈仅两公里且紧挨古北，内中环优秀的地段站位、闹中取静的宜居学区板块、成熟的生活配套资源，使其市场价值已然不低，周边的宅地、新房价格都已经突破10万元/平方米：如2021年上海城投拍得的康健街道s031002单元n08-14地块，联动价为10.2万元/平方米；板块内鑫耀中城等二手房均价水平也在10万元/平方米左右。

若该地块联动价到11万元/平方米，也或在“意料之中”，未来项目入市后必然是妥妥的高分红盘，市场热度不低。

Part.3

上海城市更新一盘棋

头部房企抢着下

从城市发展角度而言，上海中心城区可成片开发或发挥整体功能的用地极其稀缺，以内环为例，仅占上海土地总面积的约1/50。

对于房企而言，竞争的激烈，单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备，于是成本低、利润空间大的城市更新项目成为诸多品牌房企布局上海、切入这座城市核心区域的重要发力点，并伴随着和城市同步更新与发展，从而有了整个开发项目完整集中的地块规模。

这其中当然少不了国内头部房企的身影——万科、中海早已经冲锋在前，甚至像瑞安这样的外资房企也积极参与城市更新业务，这些房企往往凭借优势片区或专长，以获得差异化优势。

在进入内地市场之初，瑞安房地产便大量布局旧改和商业地产物业，瑞安房地产执行董事罗宝瑜表示：“城市更新是上海等一线城市未来进一步发展的主要机遇之一……瑞安房地产将继续关注城市更新机遇。”

如今，瑞安在上海先后打造了经典范本“新天地”、上海市中心规模的危棚简屋改造项目“瑞虹新城”，去年10月又再度出手拿下了房地联动价高达21万元/平方米的杨浦区平凉社区03B3-01（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目，地块周边有多达近10幅旧改地块，未来这一片区整体的开发体量相当大，未来不排除瑞安房地产会成为整个平凉社区的开发主体。

按照“黄金地块”就要体现“黄金价值”的目标充分挖掘，静安近几年在城市更新版图中也占据了不少份额，从苏河湾、张园到中兴城……作为城市更新的一个个锚点，在大手笔、大格局、大视野规划之下，所展示的未来生活图景逐一呈现，静安也将以崭新的面貌迎来更新的阶段性“交卷”

Part.4

苏河湾生活圈更新速度加快

新房市场“快出货+强供应”

作为上海起步较早的中心城区，静安的西藏北路板块内各类办公商业规划较早，土地资源也陷入饱和，发展一度停滞不前。

直到8年前 “新静安”时代的开启，一系列高亮点的规划题材不断落地，中心城区品质和能级达到新的高度，曾经在图纸上的效果图都在陆续一一兑现。

在经过一系列的旧改升级后，城市界面进入了一个快速提升期。

根据上海2035总体规划，作为上海“一江一河”重要组成部分和静安区“一轴三带”发展战略重点区域，苏州河以南全境以及不夜城、苏河湾两个板块都处在中央活动区内，是上海城市发展的重心，也意味着“泛苏河湾CAZ生活圈”周边还有大量的可供开发的城市更新土地。

位于三带中的苏河湾重点发展区域，西藏北路板块终于迎来成长期的新一轮发展窗口和契机。

众多头部开发商进驻成片开发，如今，北面有珠江·安康苑、南侧有中粮天悦壹号，擅长城市更新的万科先后操盘了百万方的中兴路壹号以及万科翡翠雅宾利项目，沿苏州河一带已形成了苏河湾万象天地、中粮大悦城，宝格丽酒店等高端商业配套，多维度塑造上海中心城区的新地标。就阵容来看，这一区域可以说是未来几年里，内环内最大的看点。

2022年，静安供应的新房无论是数量还是质量都是可圈可点，有12盘入市，共计供应2921套房源，9盘触发积分，平均认购率高达279.5%。

去年6月开盘的天汇世纪玺，一期500套房源当日全部售罄，还夺得了7月上海新房的成交金额销冠；8月，新湖青蓝国际推出最后一批房源，总计275套，有高达1320组客户认筹，认筹率达到480%……无一例外的是，这些热度居高的新盘项目都在西藏北路块内，而这里也将会成为整个静安区供应的主战场，预计今年有10盘等待入市。

尾

声

对于这场即将上演的首场土地“大戏”，业内人士预计，进入2023年以来，全国不少城市的土拍市场都显露出回暖迹象，身为一线城市的上海“首拍”热度更不会减，加上优质地块始终是房企激烈竞争的目标，出现底价拿地的比例可能会减少。

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