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在金融、环境和社会压力不断叠加的情况下，加拿大房地产市场在2022年下半年发生了重大的变化，似乎是一夜间从“白金时代”变成“青铜时代”。

由于连环加息，与地产买卖相关的各种角色都面临着一场资本考验。供应链短缺、劳动力和材料成本上升、融资成本上升或让一些开发商暂停推动项目，还有买家借贷成本提高或影响市场情绪，诸多的不确定性让许多2022前半场蠢蠢欲动的买家一下子冷静下来。

在坚持“住房可负担性”长效机制下，加拿大各地方政策无疑将围绕环境、社会问题治理和加大住房供应难题不断深化，“海外买家禁售”、“炒房税”、“持有人、竞价透明化”等举措逐渐形成闭环。

针对2023年加拿大房地产市场走势，各方面都有不同的意见，重点10大城市地产市场将何去何从？事实上影响地产市场走势的主要原因无非是：供求关系、环境和政策。基于大数据分析和多方面市场研判，这些趋势最终可以归纳为以下几点。

2023地产市场趋势：物业类型

展望2023年，不断变化的工作空间继续影响加拿大商业地产和住房市场，而租赁市场必定是未来的高光点。

工业地产

由于“本地制造”、“土地稀缺性”、“最后一英里交付”，灵活的办公用途空间需求强劲，特别是多层工业建筑在未来10年内或一枝独秀。而随着疫情限制的取消，以及电子商务交易的平缓，所以纯粹的仓储空间可能迎来小幅降温。

办公地产

整个加拿大办公空间空置率仍在上升，因此写字楼市场存在很多不确定性，尤其是B类和C类写字楼影响最大。

零售地产

随着人们重返实体购物，零售地产买卖正在反弹，尤其是在居民社区内的适合医疗办公的地产或表现良好。

租赁地产

由于加拿大新移民和留学生需求强劲，住房持有门槛水涨船高，但开发商入市节奏放缓，所以租赁市场是未来加拿大房地产市场的重点。

公寓

最符合“增加房屋供应”大方向的公寓必定是加拿大房地产市场的一个不断增长的领域。尤其是带有会议、工作空间设施的公寓将是加拿大地产市场的一盏永明灯。在投资面，由于供不应求的局面难改，所以，2023年公寓投资是“喜”，对开发商而言是“忧”。

独立屋

疫情过后，独立屋市场的前景喜忧参半。忧的方面是独立屋的“贵”和房贷利率上升；喜的方面是各地政府开放独立屋加建多套房的政策。

下面是加拿大10大城市房产市场的看点。

1

温哥华 Vancouver

根据专业调查，温哥华房地产市场在加拿大主要城市的投资和发展前景中排名最高。加拿大咨议局（CBoC）预测2023年温哥华经济增长3.3%。

在住宅市场方面，根据加拿大咨议局的数据，2022年温哥华房屋开工率下降15.8%，2023年继续下降6.4%。因此，2023年温哥华房屋供应问题仍然严峻。另外，由于卑诗省、温哥华市政府换届标语主打的都是“保障性住房”，那么未来温哥华在住房政策上或向租赁保障倾斜，但普通人“一房难求”的现象短时间内不会有起色，而温哥华房地产市场投资最值得看的是百老汇地铁项目沿线的开发。

根据加拿大商业地产部门的官方数据，2022年第二季度温哥华市中心空置率从年初的 7.7% 降至 7.2%。推动办公市场复苏的原因是员工返工潮。

工业地产方面，根据Colliers的数据，温哥华可开发的工业用地数量继续减少，工业地产空置率只有0.1%，租金同比增长22.5%。

综上所述，温哥华资产的稳定性有目共睹，总结2023年温哥华地产市场的亮点就是：适合租赁的公寓、工业地产、社区商铺。

2

多伦多 Toronto

加拿大咨议局《2022年春季加拿大主要城市观察报告》预测，2023年加拿大国内生产总值将增长3.5%，再加上人口增长强劲，尽管多伦多房地产市场短期内存在一些不确定性，但前景乐观。

加拿大按揭和住房公司（CMHC）在《2022年春季住房市场展望》报告中预测，2023年多伦多房屋开工总量将下降，然后在2024年上升。而最可能影响房价的一点是，多伦多市计划到2024年把住宅开发费用提高46%。也就是说，2023年在多伦多住宅房产市场上可能会出现“抄底疯”。

商业地产方面，虽然多伦多市中心的人流量有所增加，但仍低于疫情前的水平，因此多伦多写字楼市场也存在很多不确定性。

工业地产的前景依然强劲。

总结2023年多伦多地产市场的亮点就是：仓储用途工业地产、公寓。

3

蒙特利尔 Montreal

加拿大咨议局预测，2023年蒙特利尔的经济增长表现良好，增长率为2.7%，失业率降至5.3%，这些都是未来蒙特利尔房地产市场提振的关键。

由于低空置率和逐渐增长的租金，适合租赁用途的公寓或将非常强势，尤其是Réseau Express métropolitain网络周边正在进行的开发。

在商业地产方面，许多写字楼大型租户在考虑缩小规模，B级和C级写字楼租赁压力很大。

工业地产方面，根据Colliers的数据，2022年前两个季度的蒙特利尔工业地产的空置率为0.6%，租金同比上涨了64%。

总结2023年蒙特利尔地产市场的亮点就是：适合租赁的公寓。

4

卡尔加里 Calgary

卡尔加里将是2023年加拿大地产市场中最值得关注的坐标。近年来，卡尔加里经济复苏、就业增长、相对负担能力以及作为理想居住地的认可度不断提高，再加上油价走强，当地高科技和电影行业发展迅速，私人住宅房产交易非常活跃。加拿大咨议局预测，卡尔加里2022年经济增长6.6%，2023年增长4.7%。

在商业地产方面，卡尔加里市政激励计划中意图将市内多余的办公空间变成住宅单元，这意味着卡尔加里的写字楼市场将在未来一段时间内充满挑战。

工业地产方面，根据Colliers的数据，卡尔加里2022年第二季度的空置率仅为2.4%。

5

埃德蒙顿 Edmonton

加拿大咨议局预测2022年埃德蒙顿经济增长将达到5.6%，2023年将增长4.2%，埃德蒙顿的经济前景看好，

埃德蒙顿还有一个优势是生活成本较低，住宅可负担性强。再加上埃德蒙顿市政府鼓励发展混合用途社区来增加住宅密度，以及未来对独立屋、城市屋加税的可能，这些前提给未来公寓投资注入一剂强心针。

埃德蒙顿写字楼租赁仍然低迷。

工业地产方面，埃德蒙顿仓储租赁比较强劲，一些工业用户正在寻找额外的空间以管理供应链问题。

6

渥太华 Ottawa

渥太华轻轨线路第二阶段建设如火如荼，而轻轨沿线最值得关注的开发项目是LeBreton Flats，这块地位于渥太华市中心以西，已经空置了几十年。

在商业地产方面，虽然渥太华绝大多数办公空间租赁用户是政府机构，但现在官方各级部门都没有统一的复工决定，导致整个办公租赁市场存在很多不确定因素。

工业地产方面，根据Colliers的数据，渥太华2022年第二季度工业地产空置率仅为1.1%。租金同比上涨13.3%。

7

哈利法克斯 Halifax

由于安大略省人口的大量迁入，加拿大咨议局预计2023年哈利法克斯的经济增长率为2.6%，略高于2022年的2.5%。

哈利法克斯租赁市场非常紧张，加拿大按揭和住房公司预测租赁市场“供不应求”问题会延续到2023年。随着“房屋负担性"问题的加剧，省政府正在研究解决方案加快哈利法克斯的公寓开发审批时间。

商业地产方面，根据加拿大商业地产部门的官方数据，哈利法克斯市中心的A级写字楼空置率很高，2022年第二季度为26.2%。虽然有一些关于将空置办公空间用于多户住宅库的讨论，但由于实际操作举步艰难，哈利法克斯商业地产市场前景不佳。

哈利法克斯工业地产市场需求继续增长，根据Colliers的数据，2022年第二季度，哈利法克斯工业地产的空置率仅为1.8%，创下历史新低。

8

魁北克 Quebec City

根据加拿大咨议局的数据，魁北克市的经济将在短期内稳步增长，2022年和2023年分别增长3.4%和3%。

加拿大按揭和住房公司在《2022年春季住房市场展望》中指出，魁北克住宅市场在2021年开工率达到30年来的最高水平，主要是针对租赁需求的开发。不过，加拿大按揭和住房公司预计租赁单位仍供不应求。

此外，魁北克市的有轨电车项目于2022年4月获得批准，预计将在2023年向前推进。但由于劳动力短缺导致的建设的延误为房地产市场带来一些不确定性。

在写字楼市场，绝大多数租户倾向短期续租协议，而工业地产方面需求却很大。

9

温尼伯 Winnipeg

加拿大咨议局的数据预计温尼伯的经济发展前景良好，继2022年增长4%之后，2023年经济增长率为3.5%。

在住宅方面，温尼伯的住房可负担性比加拿大其它地方要好得多。

在商业地产方面，根据加拿大商业地产部门的官方数据，2022年第二季度温尼伯市中心A级写字楼空置率为14.5%，比第一季度的14.4%略有上升，但郊区办公空间空置率较低，为9.4%。

在工业方面，根据Colliers的数据，2022年第二季度的温尼伯工业空置率仅为2.3%，租金上涨势头猛烈，前景看好。

10

萨斯卡通 Saskatoon

由于世界对钾肥等商品的需求提振，萨斯卡通未来经济增长势头强劲。根据加拿大咨议局的预测，萨斯卡通2022年经济增长率为5.3%，2023年经济增长率为4.1%。

在住宅市场上，加拿大按揭和住房公司（CMHC）预计萨斯卡通联排别墅和公寓的需求将不断增长。

根据加拿大商业地产部门的官方数据，预计2022年萨斯卡通办公室空置率将从去年的19.4%降至19.1%。

在工业方面，根据Colliers的数据，由于萨斯卡通的工业租赁市场活跃度正在上升，因此萨斯卡通的工业地产空置率在第二季度降至2.1%。

历来，货币、财政、税收、楼市四大政策本质是托底，防止爆发金融风险是首任。此外，上面这些内容归纳起来的地产市场核心关键是经济发展、人口增长以及行业变局。2023年的加拿大经济基调是保稳，房地产压舱石地位不变，房地产市场不会比2022年差，房地产数据趋稳。总体看，整个房地产市场上在2023半年寻底，下半年平稳。

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