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本文来源：时代财经 作者：刘新歌

险资曾是一股活跃在房地产江湖的隐形力量。

图片来源：视觉中国

凭借资金优势，保险企业不仅大手笔买房、买地做“地主”，还通过持有股票的方式变身为房企股东，坐享房地产行业的发展红利。而估值低、业绩稳健、股息率高的地产股，确实曾让它们获得不错的收益。

不过，随着多家房企陷入流动性危机，曾经的香饽饽成为烫手山芋，甚至是风险。2021年度的业绩会上，投资房地产的风险成为保险企业投资者关注的重点，而中国平安、中国人寿的回复均是“房地产投资风险可控”。

虽然如此，险资却在悄悄撤离地产股。据时代财经不完全统计，2021年内，平安人寿、中国人寿、大家人寿、富德生命人寿等保险企业均减持了地产股票，合计减持超14亿股地产股，碧桂园、招商蛇口、金地等龙头房企亦被减持。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对时代财经称，险资投资房地产主要有投资上市房企股权、投资REITs、直接投资物业等三种方式。目前，由于房地产行业下行、前景不明朗，上市房企股价大跌，险资减持上市房企股票是理性的止损行为。

一年减持超14亿股地产股，持股市值近730亿

时代财经根据Wind数据统计，截至2022年4月27日，共17家上市房企的前十大股东有险资身影，其中10家为TOP30房企。

这与几年前险资争相涌入房地产的盛况大不同。

2015年以来，险资在二级市场投资活跃，甚至密集出击举牌地产企业。进入2016年，保险机构持续调仓至房地产行业，在房地产行业的持仓市值连续四个季度位居第二，仅次于一向重仓的金融行业。

Wind数据显示，截至2016年末，136家A股房企中，险资位居前十大流通股股东的企业就达36家，占比26.47%。万科、招商蛇口、保利地产、金地集团、首开股份、泰禾集团、华侨城、新城控股等房企均在其中。

而现在，不仅险资持股房企数量在减少，也在不断减少持股份额。2021年，大家人寿在3个月内先后六轮减持金地集团。据金地集团2021年年报，过去一年，大家人寿合计减持了6.77亿股公司股份，所减持股份占其总股本的15%。减持后，大家人寿持有金地2.45亿股股份，持股比例下降至5.43%。

大家人寿的前身为安邦保险。早在2012年底，后者即为金地集团的十大股东之一，去年9月的首轮减持也是其持股9年来的首次减持。该次减持前，大家人寿持有金地集团9.22亿股普通股，持股比例达20.43%，位列第二大股东。

与此同时，大家人寿还大幅减持了金融街控股。2021年11-12月间，大家人寿减持了1.2亿股金融街股份。减持后，大家人寿合计持有金融街3.02亿股，占金融街总股本的10.11%，但仍为金融街第三大股东。

从总持股比例看，远洋集团、金地集团、金融街的险资股东持股比例最高。其中，中国人寿、大家保险对远洋集团的合计持股比例合计高达59.17%，富德生命人寿、大家人寿合计持有金地集团35.26%股份，和谐健康保险、大家人寿、富邦人寿、长城人寿则合计持有金融街31.42%股份。

退出房企十大股东行列的险资亦不在少数。Wind数据显示，2020年底，中国人寿持有万科1.9亿股股份，持股比例为1.64%，但到了2021年末，万科前十股东中已没有中国人寿。而万科新进的险资股东新华人寿保险则选择了增持。截止今年3月底，新华人寿所持股份由去年底的持股8162万股增至1.7亿股，持股比例由0.7%增至1.47%，跃升为万科第六大股东。

从险资的投资偏好看，龙头房企被青睐，也获得了较好的市值表现。时代财经统计发现，以4月27日收盘价计，险资所持地产股总市值为728.66亿元。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对时代财经分析称，房地产行业进入调整期，面临着一定的下行阵痛。对于存在较大风险的房地产项目或企业，险资还将持谨慎态度，不乏继续撤离的举动。

不撤离，忙调仓，房地产仍是好标的

过去一年，房地产债务危机频发，股价不断下探，这让投资者很“受伤”。而若论“炒地产股”收益最惨的险企，或非中国平安莫属。

2021年年报数据显示，中国平安对华夏幸福的减值计提、估值调整及权益法损益调整达432亿元。受此影响，其实现营收1.18万亿元，同比减少3.1%；净利润则同比下降29%，为1016.18亿元。

不过，中国平安管理层仍对不动产投资持乐观态度，称“风险敞口可控、前景可期”。截至去年底，中国平安的保险资金投资组合中，不动产投资余额约2161.38亿元，在总投资资产中占比5.5%。其认为，长期收租为目的的不动产占比超过一半，在后疫情时代将有比较好的稳健投资收益。

因此，虽然减持了碧桂园1.5亿股股份，中国平安仍持续对房地产进行投资。2021年6月28日，平安人寿收购凯德位于国内的6个来福士项目60%-70%股权，交易对价不超过330亿元，而对应资产总价值约467亿元。

中国人寿也在2021年业绩会上表达了持续投资房地产的决心。中国人寿总裁助理、首席投资官张涤表示，房地产投资是保险资金一个介于股票和债券、具有长久期与抗通胀特性的资产，也是保险公司大类资产中一个很重要的组成部分。在房地产投资方面，中国人寿未来将重点关注国家政策比较鼓励和支持的新基建、物流产业园、Pre-REITs项目来满足长期配置的需要。

截至2021年末，中国人寿的不动产投资占比不到3%，基本为写字楼、综合体等商业地产。 此外，中国人寿还投了一些底层资产为棚改、区域性民生工程的不动产金融产品。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林在接受时代财经采访时表示，险资并非完全撤离房地产，而是进行了资产调配。“这几年我国数字产业、互联网等多行业获得发展，房地产占经济总量的比重及其支柱地位都在下降，险资自然需要腾出流动性来投资新兴产业。从发展的角度看，新兴产业未来前景也比房地产要更好。”

但他续指，虽然房地产的增长性不如科技行业，但长期稳定、抗通胀，物业商业化运作后也能获得长期的稳定收益。而寿险的支付责任是一种长期责任，和房产匹配度更高。因此，保险机构虽然通过减持地产股来优化股权结构，但未来也会直接持有更多房产，通过物业持有的方式以匹配险资尤其是寿险的长期性特征。

柏文喜亦认为，房地产始终是险资做资产配置的重要底层资产之一，因此不会撤离房地产，只不过会根据行业和资本市场变化进行切换和调整组合权重，以获得流动性、收益性和安全性的最优平衡。从目前房地产行业的状态和未来走势来看，险资以后投资房地产的方式会在REITs与直接投资物业上加码，并持续减持上市房企股票。

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