商铺经营权质押融资(商铺融资是什么意思)

签了买商铺的合同，却发现建的是车位；想要回购房款，开发商却提出用健康饮用水置换……近日，内蒙古呼和浩特市的多位业主向《经济参考报》记者反映了他们购房时的遭遇。内蒙古天地伟业房地产开发公司于2011年开发的商业楼项目，被业主们发现地下一层的商铺已变为车位和设备间，买了商铺的800多位业主的上亿元购房款打了水漂。开发商还准备以“置换质押”的方式将已售出的商铺置换成“健康饮用水”，以求脱身。业主们维权无门，欲哭无泪。

地下商铺变车位，上亿元房款打水漂

2011年，内蒙古天地伟业房地产开发公司在呼和浩特市玉泉区南二环附近开发了一处房地产项目，包括万象天地1期、2期和3期。其中万象天地3期被开发商规划建设为商业楼项目，有地上四层和地下二层。2018年，开发商将该商业楼的地下一层以商铺的形式对外销售，吸引了不少消费者。

陈晓芳经营着一家小饭馆，每年光租金就要4万元，经营成本巨大。为了拥有自己的店面，陈晓芳于2019年1月全款购买了两套万象天地3期地下一层的商铺。

“当时买地下商铺的钱也是东拼西凑的，有自己10万元的积蓄，网贷借了近11万元，向亲朋好友借了5万元。几年过去了，连商铺的影子都没见着，现在每月要还2000多元的利息，还有房租要付，被压得喘不过气来。”陈晓芳说。

当时陈晓芳被销售广告吸引，上面明确写着：地下一层将引进当地大型超市，超市周边的一千多个商铺将销售，价格10万元左右。“当时铺天盖地都是这样的宣传广告，我才全款买了商铺，现在不仅没有超市入驻，商铺也一个都没见着。”

2018年，张成拿出攒了几十年的养老钱买了四个商铺，共计43万元。“谁曾想到，两年多过去了，不仅没看到自己的商铺，到住建部门查询才发现，万象天地3期地下一层按规划根本不是商铺，而是车位和设备间，养老的钱就这样打了水漂。”张成发愁地说。

多位业主向《经济参考报》记者反映，他们在购买地下一层商铺时，开发商为业主提供了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并表示商品房预售许可证正在办理当中，开发商还提供了与大型超市的合作合同。

“商铺购买合同上明确写道‘认购人认购的商铺所在土地用途为商业，土地使用年限为40年’，开发商还跟我们签了一份商铺委托管理经营合同，按照三年的期限租赁我们的商铺，每年租金是购房款的7%、8%、9%，我们都相信这是真的就买了，其中还有很多外地的业主。”业主许强说。

到了2020年底，业主们发现不但没有大型超市入驻地下一层，开发商也不再按时支付租金给业主，他们到住建部门查询才得知，万象天地3期地下一层实为车位和设备间。

据记者采访了解，有至少835户业主购买了万象天地3期地下商铺，金额总计约1.1亿元。

“买房变买水” 消费者难维权

发现买商铺被骗后，业主们开始找开发商维权。在今年春节过后，许多业主都收到了电话通知，告诉他们可以办理退款，但条件是将商铺置换成“健康饮用水”。

业主们告诉《经济参考报》记者，电话不是开发商打来的，而是来自中农康养呼和浩特市万象天地水健康创业园项目部（简称中农康养公司）。电话中的工作人员告诉业主，完成置换有三个条件，一是将地下商铺置换成价值1.5倍的“健康饮用水”，由中农康养公司分期兑换给业主；二是业主出“水站销售股东5万元”，将地下商铺换成楼上的商铺；三是再给中农康养公司充值消费5万元。

业主王宁拿着一份《万象天地商铺置换质押意向协议书》和记者说，按照新协议要再出10万元换到楼上的商铺，三年内由中农康养公司还完我们买地下商铺的本金，要是到期没有还清，楼上商铺的产权就归我们了。

“是谁把我们的电话给了中农康养公司？为什么是由中农康养公司来还购房款？这个公司和开发商又有什么关系？”这通电话给业主们带来了一连串新的疑问。王宁说：“套路太深了，大家没有答应这种解决方式，担心再次被骗。”

记者向天地伟业房地产开发公司核实“买房成买水”的置换方案，公司法人高锋表示公司计划采用此方案，但还没有确定方案细节，并不承认业主手中的《万象天地商铺置换质押意向协议书》为其公司拟定的协议。

多次与开发商协商无果，业主们先后到玉泉区兴隆巷办事处、玉泉区公安分局、玉泉区政府、呼和浩特市信访局等部门反映问题，但是问题解决进展缓慢。王宁说：“目前只有呼和浩特市城市管理行政执法监察三支队对开发商进行过行政处罚，因为开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，擅自将车库以商铺形式进行销售。”

玉泉区兴隆巷办事处主任郭文杰说，办事处先后在今年1月22日和3月10日召集业主代表与开发商协商，要求开发商尽快全额退款，目前已退款52户。

还有业主表示，2020年11月以来曾多次到玉泉区公安分局经济侦查大队报案，但至今尚未立案。大队教导员刘志高在接受记者采访时说，2021年元旦以后开始陆续接到报案，经侦大队正在取证调查，目前由于证据不全，所以没有立案。

截至记者发稿前，有部分业主置换了万象天地3期二三层的商铺，并额外补了差价，而大部分业主表示希望开发商尽快退钱。记者采访了解到，目前天地伟业房地产开发公司已从过去的办公地点搬走，业主们无法联系到该公司工作人员。

北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师袁飞飞说，内蒙古天地伟业房地产开发公司以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，将地下一层车位和设备间虚构为商铺，骗取消费者财物，构成合同诈骗罪；开发商发布虚假广告，利用虚假广告，违法获利1.1亿多元，构成虚假广告罪；同时，开发企业在未取得预售许可证的情况下销售所谓的商铺属于违规销售。

历史遗留问题多 亟待从优从快处理

近日，记者采访了内蒙古天地伟业房地产开发公司法人高锋，谈起虚假销售，他也是“满肚子委屈”，说这是“没办法的选择”。

高锋说，2011年玉泉区政府要对这一片地进行棚户区改造，公司是政府招商引资的企业。可这片地的拆迁工作由原计划的1年拖了7年，到2018才全部拆迁完成，期间还因政策变化让工程暂停了3年，导致企业资金链断裂。“为了尽快完成棚户区改造，政府批准企业先建设再办证。”高锋说，最初政府同意万象3期建设商业楼，所以企业是按照商品楼建设的，直到几年后才发现这片土地性质是住宅用地，不能建设商业楼项目。

记者了解到，2014年呼和浩特市政府批复将万象天地3期土地用地调整为商业用地，但万象天地3期整个地下室未被纳入商业性质。

内蒙古自治区房地产业协会会长张庆辉说，在过去一段时间，呼和浩特市房地产市场发展迅速，在发展过程中，一些房地产项目存在未批先建、无证销售、一房多卖等问题，房地产企业的这些行为损害了购房者的权益。2017年以来，呼和浩特市委市政府着力解决房地产行业遗留问题。“在解决这些遗留问题时，政府应尊重历史和现实，在合法合规的前提下为房地产企业提供政策支持，也只有‘救活’这些房地产企业，才能保护老百姓的财产安全。”

内蒙古财经大学财政税务学院教授赵国玲说：“为了促进房地产市场健康发展，解决遗留问题时政府各部门应通力合作，要根据各项目的具体问题，采取不同的解决办法，提高政府工作效率，推诿扯皮是不作为的表现。”她建议，政府部门的各项工作都要加强规范性，农村集体土地征收、土地出让、城市房地产开发及证照办理、商品房预售等各项工作，都要在符合法律法规的框架下运行，这是避免房地产市场乱象的基础。

近年来，全国多地出现因商品房预售制产生的无法交房、偷工减料、“货不对板”等现象。今年全国两会期间，再次有全国政协委员建议取消商品房预售制度。

也有房地产专家认为，行业内出现各种乱象不全是预售制的问题，也有监管缺失的责任。“对房地产行业要实行严格的监管政策。”赵国玲说，房地产项目开发周期较长，需要监管部门长时间、全方位实施监管，保障房地产企业的各项工作都在阳光下进行，并实施严格的预防和惩戒措施，防患于未然。同时，社会各界作为监督者为房地产市场健康发展保驾护航，既监督政府的各项工作，也要监督房地产开发企业的生产经营，利用各自的社会角色及大数据等技术开展监督工作。本质而言，房地产市场健康发展，整个社会都是受益者。

（文中受访业主均为化名）

来源/经济参考报

编辑/樊宏伟

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