房地产投资权益证券化(房地产资产证券化的基础资产类型)

阎岳

今年，全力拼经济下，“提振住房消费”成各地经济发展的重要事项。房贷作为各家商业银行最优质的信贷资产之一，它们自然会使出浑身解数来做大这个“蛋糕”，包括有银行推出接力贷、合力贷等形式，引发市场关注。笔者认为，无论是接力贷还是合力贷，都不应成为主流，提振住房消费还是需要在金融保障、购房便利、让利于民等方面多下功夫。

金融保障是提振住房消费的“压舱石”。央行在刚刚召开的2023年金融市场工作会议上强调，要“动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策……推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”这说明在保交楼和提振住房消费方面，未来一段时期，金融保障措施将保持一定力度。

从另一个角度看，提振住房消费首先要稳住房地产市场。在房企融资“三箭齐发”之后，稳预期、稳信用、稳系统的功效已经在房地产市场有所体现，国家统计局最新发布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况也表明房地产市场逐渐企稳。这有助于打消刚性和改善性住房购房者的观望情绪和疑虑，为后续住房消费潜力释放提供适宜的市场环境。

在金融保障到位且有力的基础上，让利于民，有望成为提振住房消费的“助推器”。购房的资金成本在下降、税费在降低、优惠措施在增加，各地和相关部门推出的这些让利于民的措施，让刚性和改善性住房购房者感受颇深。在“因城施策”和新的房贷政策指导下，今年以来已有多个城市通过降低首套房贷利率、调整优化首套房贷适用标准、提高住房公积金贷款额度、补贴税费等措施提振住房消费。现在有的城市首套房贷利率最低已可按3.7%操作，较两年前下降了200个基点以上。市场比较一致的预期是，未来存贷款利率仍有进一步下调的空间，待到政策落地之时，购房者的购房成本又会有相当可观的降低。

购房成本在下降，购房便利程度的提升，就有可能转化为提振住房消费的“催化剂”。新购住房环节各类措施的优化，二手房“带押过户”政策的逐渐扩围，住房买卖中间环节效率的提升，这些都为购房者提供了便利，购房体验也有了较大改善。但在提振住房消费的大环境下，最近却出现了“提前还房贷难”现象，其产生的原因之一便是商业银行金融服务不到位。对此，人民银行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。商业银行已经着手解决“提前还房贷难”问题。购房者有贷款和提前还贷的权利，在合规的前提下，相关机构应该提高审核效率，增强服务意识，为购房者提供尽可能多的便利，每个环节更积极一点、多做一些，其实就是在为提振住房消费做贡献。

各安其居而乐其业。这是老百姓秉持的人生信条之一。当前，房地产市场已经转向解决“好不好”的发展阶段，更多的改善性住房需求涌现出来，这就要求产业链上的各个环节进行优化调整，为购房者排忧解难、提供便利，唯此才能让提振住房消费更好见效，进而推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

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