reits与信托(reits信托基金)

张雅楠/文5月底，证监会、发改委联合印发的一则通知，《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，使得REITs这一金融工具扩容至保障性租赁住房领域。

无论对保租房，还是对REITs，这都是一件意义重大、任重道远的标志性事件。

保租房首次出现是在2021年7月的国务院办公厅文件中，重点要解决人口净流入的重点城市，主要是大中城市新市民和年轻人的住房问题，和公租房、共有产权房等保障房都不相同。

虽然保租房这个名字至今仍不算广为人知，但它在中国住房供应体系中的作用，却不容小觑。在人口净流入的重点城市，住房矛盾比较突出，尤其是对新市民和年轻人，从学校进入社会的第一个教训往往都是租房给的。在他们落地扎根到城市的过程中，能否更好地解决租房问题，既关乎个人切身利益，也是各地政府吸引人才后必须要做的功课。

长期以来，中国的租赁住房以个人供应为主，机构化长租房占比不足5%，与国际市场22%-80%的水平相差甚远，且住房租赁供给仍以存量为主，房龄20年以上的占比超60%，普遍存在质量、环境、配套问题。增加高质量租赁住房供给，不仅有助于提高年轻人的居住质量，也有利于缓解商品房市场的供需矛盾。

2022年，可谓保租房元年。与保租房相关的各种政策、资源纷至沓来，国家层面的政策包括保租房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理、保租房项目可以发行REITs等；地方上，各地政府纷纷出台文件，给出保租房的认定标准以及管理细则，同时在源头上增加了保租房用地供给。

虽然政策利好不断，但具体到保租房的建设运营中，建成后的保租房项目会成为巨大的沉淀资产，如果不能有效地轻资产化，便无法提高投资效率，REITs正是解决上述问题的有效途径。

REITs作为不动产投资信托基金，可以被简单理解为，一家通过持有、经营不动产获得租金收入的公司，作为份额信托上市。REITs投资者买入信托的一个份额时，实际购买的是REITs所持资产的一部分，例如，买了保租房REITs，相当于持有了一定份额的保租房项目，不用直接买下房子，就可以获得它出租带来的收益。

对资产持有人来说，REITs是很好的金融工具，能够将较重的资产沉淀变轻，提前回收资金，进行新的投资；对投资人来说，REITs要求90%以上的利润强制分红，使得投资的收益稳定、长久；对资产本身来说，只有租金和资产价格稳定上涨，才能保障投资人的回报，因此运营者必须用心提高资产的服务和质量，这是一个多方共赢的局面。

至5月中旬，中国公募REITs首批9个试点已经上市满一年，其中8只收益率为正，平均收益率为16.6%，表现相当不俗。底层资产包括产业园、物流园、高速公路、市政工程等基础设施，此次扩围到保租房领域，业内实际早有预期，国际上，长租房一直是REITs重要的底层资产类别。

目前，已有两个保租房REITs在申报中。对中国的住房租赁市场来说，这是一个积极的信号，通过良好的运营，实现租金以及资产价格的增长，满足投资人的回报需求，才有利于实现保租房REITs的正向循环。

而这对保租房来说，仍是不小的挑战。REITs底层资产均为运营成熟期项目，需要有稳定持续的现金流产出，从目前保租房认定标准粗略来看，户型以70平方米以下为主，租金略低于周边项目，以达到保障性目的，这对出租率有利，但对租金回报可能会有影响，这也需要综合保租房从建设到运营的全流程，综合考量项目的回报。从政策看，已有地方政府在给予保租房土地价款、土地供应、资金奖补、税费减免、民水民电、金融支持等各方面优惠，这是新的尝试，新的开始。

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